L’actif core s’inscrit dans une stratégie d’investissement immobilier visant les immeubles situés dans les secteurs les plus prisés – là où il existe une rareté foncière (par exemple, le Quartier central des affaires à Paris) – occupés par des locataires de qualité sous forme de longs baux fermes et dans lesquels il n’y a pas de travaux significatifs à prévoir.
La méthode d’estimation par comparaison consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu lors de la vente, récente, d’autres actifs aussi similaires que possible en termes de surface, d’état, de situation, de prestations, etc.
Le bail commercial désigne le contrat de location d’un bien à usage professionnel, dans lequel est exercée une activité commerciale. Contrairement aux baux d’habitation, un bail 3 6 9 est signé par les deux parties (le preneur et le bailleur) pour une durée minimum de 9 ans.
BREEAM signifie "Building Research Establishment Environmental Assessment Method”. Avant d’être une certification pour les entreprises, BREEAM est une norme, un standard de la performance énergétique des bâtiments.
La certification HQE est une norme dont le but est de limiter l’impact de la construction et de la vie des bâtiments pour respecter l’environnement.
Lorsque le locataire d'un local commercial (cédant) transmet son contrat de location à une autre personne (cessionnaire), il cède son droit au bail. Cette transmission peut aussi avoir lieu en même temps que la cession du fonds de commerce. Le contrat de bail comprend souvent des clauses qui précisent les conditions de la cession (par exemple, nécessité d'un acte notarié ou de l'accord du propriétaire).
La transformation d’un bien d’habitation en local commercial, ou inversement est réglementé par le Code de la Construction et de l’Habitation. Elle implique une opération de compensation, qui peut être faite par 2 moyens : proposer en compensation des biens « à usage autre que l’habitation » dont vous êtes propriétaire et que vous allez transformer en habitation ; ou acheter un titre de compensation (rachat de commercialité) auprès d’un tiers qui possède un bien « à usage autre que de l’habitation » qu’il va transformer en habitation. On opère alors un transfert de commercialité. Ce sont des m2 de commercialité qui sont transféré d’un bien à un autre.
Relative aux autorisations de changements d’usage d’un local d’habitation en locaux de bureau, la compensation consiste à transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (bureau, commerce…). Elle permet ainsi de reconstituer la perte d’un logement par la création d’un autre logement, afin de ne pas aggraver l’insuffisance de logements et de préserver l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques.
Dans le cadre d'une vente immobilère, les conditions suspensives - contenues dans l'avant-contrat signé avec le vendeur - permettent de condtionner la vente à la réalisation de certains évènements, notamment l'obtention d'un financement par l'acquéreur.
Il s’agit d’un mode d’organisation du travail ayant vu le jour aux Etats-Unis qui repose sur le partage d’un espace de travail entre plusieurs entrepreneurs. C’est en 1999 que le terme « coworking » est employé pour la première fois (par l'écrivain allemand Bernie de Koven).
Le décret tertiaire (Dispositif Éco Énergie Tertiaire - DEET) impose aux bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² une réduction de leur consommation énergétique d’ici 2030, 2040 et 2050. Les propriétaires et locataires doivent déclarer leurs consommations via OPERAT et peuvent mutualiser leurs efforts. Sanctions et aides financières encouragent la transition écologique.
La demande placée en immobilier d'entreprise comprend toutes les transactions (location, vente, compte propre, VEFA, BEFA) portant sur des locaux à usage de bureaux et ayant abouties. Il s'agit donc des sociétés ayant pris à bail ou acquis un actif immobilier. Elle est exprimée en mètres carrés de surface utile.
La déspécialisation permet au locataire de modifier l'activité de son bail commercial, partiellement ou totalement, via une demande formelle par huissier.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G), en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en matière d’émissions de gaz à effet de serre.
Le diagnostic ERNMT (Etat des Risques Naturels Miniers et Technologiques) figure parmi les documents à annexer à la promesse de vente ou au bail lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Requis pour tout bien immobilier, construit ou non, quel que soit son usage et peu importe sa date de construction, il permet d'identifier les éventuels dangers qui concernent le bien.
La WALB (Weight Average Lease Break, ou Durée Résiduelle Moyenne des Baux) signifie la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à une éventuelle résiliation. Autrement dit, il s'agit de la durée moyenne ferme d’un bail commercial pendant laquelle le locataire ne peut partir. L’investisseur a donc la garantie de percevoir un loyer.
L'EISCP (anciennement CINASPIC) est une destination - c'est-à-dire une raison pour laquelle le bien a été construit - permettant d'accueillir des Equipements d'Intérêt Collectif et des Services Publics.
Une estimation peut être réalisée par comparaison en dégageant une valeur au mètre carré à partir de mutations de locaux semblables. Cette méthode doit être totalement proscrite pour l’évaluation des bureaux et d’une façon générale pour l’estimation des locaux commerciaux.
Gratuité de loyer dont la durée est négociée entre les parties. La franchise de loyer ne porte généralement que sur le loyer en principal, les charges et taxes restant dues durant cette période.
La garantie d’éviction protège l’acquéreur lorsque, dans l'hypothèse où des tiers revendiqueraient des droits sur le bien immobilier cédé, il se trouverait menacé par une dépossession de celui-ci.
La loi Aurillac du 13 juin 2006 offre un cadre réglementaire plus strict pour les ventes à la découpe. Ce texte de loi offre un droit de préemption aux locataires sur les biens immobiliers vendus.
La loi Hoguet régit les activités des agents immobiliers en France. Elle a pour but de protéger les consommateurs en encadrant les activités des agents immobiliers et en leur imposant des obligations en matière de transparence et de déontologie.
Le mandat représente un acte juridique d’après lequel le mandant demande à un tiers, le mandataire, d’effectuer une mission en son nom. Compte tenu de la diversité des mandats existants, son exécution peut être gratuite ou soumise à rémunération.
Il existe plusieurs méthodes pour estimer la valeur d’un actif immobilier. Le choix de la méthode dépend du contexte.
Le permis de construire est une autorisation d'urbanisme que vous devez obtenir avant de construire un bâtiment ou de faire certains travaux sur une construction existante. Le permis de construire est délivré par la mairie.
Document d'urbanisme qui, à l'échelle du groupement de communes ou de la commune, traduit un projet global d'aménagement et d'urbanisme et fixe en conséquence les règles d'aménagement et d'utilisation des sols.
Les normes PMR (Personnes à Mobilité Réduite) varient selon le type de bureaux. Pour les espaces publics, l'accessibilité totale est obligatoire. Les bureaux privés de plus de 20 salariés doivent respecter l'OETH, incluant l'adaptation des accès et postes de travail. Les petites entreprises n'ont pas d'obligations spécifiques.
Acteur majeur du monde de la construction immobilière, le promoteur immobilier a pour mission de coordonner l’ensemble des opérations immobilières pour le compte de son client investisseur : de l’achat du terrain à la livraison du bien, il gère toutes les démarches administratives, financières et juridiques du projet.
Une société civile immobilière (SCI) désigne un groupement de personnes qui s’unissent afin de constituer et de gérer un patrimoine à plusieurs. Comment créer une SCI ? Quelles sont ses caractéristiques ? Faisons le point.
Courant consistant à optimiser l’espace de travail d’une entreprise grâce à un réaménagement intérieur des locaux.
La surface pondérée est un espace qui prend en compte deux éléments : la surface habitable et les surfaces annexes. Il s'agit d'une unité de mesure très courante en immobilier professionnel, notamment pour le calcul du montant du loyer d’un local commercial. Qu'est-ce que la surace habitable ? Comment calculer la surface des annexes ?
Surface horizontale située à l’intérieur des locaux et dégagée de toute emprise. Elle s’obtient en déduisant de la surface de plancher : les éléments structuraux (murs extérieurs, murs de refend, poteaux supérieurs à 1 m2) ; les circulations verticales : escaliers, ascenseurs, monte-charge, escalators) ; les gaines techniques.
Pour toute copropriété portant sur un bien immobilier, un syndic est désigné pour la gestion de l’immeuble. Depuis la loi du 10 juillet 1965, il agit en tant que représentant légal. Nommé pour une période de trois ans, son rôle consiste à administrer la copropriété. Quelles sont ses missions ? Comment est-il désigné ? Faisons le point.
Indicateur financier permettant de juger de l’opportunité d’un placement, notamment d’un investissement locatif. Il rend compte avec précision de la rentabilité d’un investissement en tenant compte des différents flux de trésorerie.
La taxe sur les bureaux en Île-de-France (TSB-IDF) est une taxe annuelle sur les bureaux, commerces, stockages et parkings. Elle concerne propriétaires et titulaires de droits réels, avec des exonérations pour certaines surfaces et activités. Elle est déclarée et payée avant le 1er mars, selon le département ou arrondissement.
La TVA immobilière est perçue par l’État au titre de certaines opérations immobilières. La TVA immobilière, due par le vendeur, s’applique aux logements neufs (moins de 5 ans) et terrains à un taux de 20 %. Elle ne concerne pas les ventes entre particuliers ni les logements anciens. Intégrée au prix TTC, elle est reversée aux services fiscaux par le notaire lors de la vente.
La vacance locative correspond à la période qui s’écoule entre le moment où un locataire quitte un logement et celui où un nouveau locataire s’y installe.
La vente d'un local commercial implique de maîtriser les méthodes d'évaluation et d'identifier les facteurs de valorisation. La valorisation des actifs immobiliers se base sur deux méthodes : la technique des comparables et celle du rendement.
La vente en l’état futur d'achèvement (VEFA) est un contrat par lequel l'acheteur acquiert un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Le vendeur s'engage à lui livrer le bien dès que les travaux de construction sont achevés. Cet acte doit être réalisé et signé chez un notaire. Il doit obligatoirement mentionner certaines informations.
Faire appel à un broker immobilier pour la recherche de locaux présente plusieurs avantages, tant pour les particuliers que pour les professionnels. L’expert accompagne ses clients dans la recherche et la négociation de bureaux, locaux commerciaux ou industriels. Il facilite chaque transaction en sélectionnant des biens adaptés aux besoins et au budget, tout en garantissant un gain de temps grâce à son expertise du marché immobilier. Il accompagne le client jusqu'à la signature du contrat, négociant les meilleures conditions et assurant une transaction rapide et sécurisée.
Un mandataire est une personne qui agit légalement au nom d'un mandant selon un contrat spécifique. Il peut être social (gestion d'entreprise) ou immobilier (vente et location). Il doit agir avec honnêteté et défendre les intérêts du mandant.
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui encourage l'investissement immobilier locatif en zones tendues. Elle offre une réduction d'impôt selon la durée d'engagement locatif (6, 9 ou 12 ans). Pour en bénéficier, le logement doit respecter des plafonds de loyers, de ressources et des normes énergétiques précises.
Le bailleur est une personne physique ou morale qui met à disposition un bien immobilier à un locataire, généralement le propriétaire. Il doit fournir un logement décent, réaliser certains travaux d'entretien, assurer la tranquillité et transmettre des documents obligatoires, notamment les quittances de loyer.
La promesse unilatérale de vente correspond à un avant-contrat. Le vendeur ou promettant s’engage à vendre son bien à un acquéreur ou bénéficiaire à des conditions précises.
Document juridique signé entre particuliers sans officier public, utilisé pour les contrats de vente/location. Nécessite date et signature des parties.
La location-gérance permet de louer un fonds de commerce, offrant flexibilité et avantages pour le propriétaire et le locataire-gérant.
Les charges récupérables sont les dépenses locatives imputables au locataire, détaillées et encadrées par le bail commercial.
Dans le cadre d’une cession d’un fonds de commerce, le compromis de vente présente des différences par rapport à la promesse de vente.
Le bail dérogatoire est un contrat de location commercial limité à 3 ans, offrant plus de flexibilité que le bail commercial classique mais moins de protection pour le locataire.
Le cadastre est un document administratif recensant les propriétés foncières d'une commune. Il comprend un plan cadastral montrant les divisions et parcelles, ainsi qu'une matrice cadastrale listant les propriétaires. Sa fonction principale est fiscale, mais il sert aussi à la documentation foncière et l'aménagement du territoire.
La taxe foncière est un impôt local sur les propriétés bâties, payé par les propriétaires mais souvent refacturé aux locataires via le bail. Son calcul se base sur la valeur locative cadastrale avec un abattement de 50%, multipliée par le taux d'imposition fixé par les collectivités
Le patrimoine immobilier englobe tous les biens immeubles d'une personne physique ou morale. Il comprend les résidences principales, secondaires, locatives, terrains et biens commerciaux, et peut être géré via différents droits de propriété.
L'acte authentique est un document officiel rédigé par un officier public, principalement un notaire. Obligatoire pour certaines transactions comme l'immobilier, il offre une force exécutoire et ne peut être contesté. Son coût et ses mentions sont réglementés.