La SCPI est un véhicule d’investissement collectif ayant pour « objet l’acquisition (…) et la gestion d’un patrimoine immobilier affecté à la location » (Code monétaire et financier, art. L214-114) et dont la base est constituée des actifs immobiliers des associés.
La SCPI est encadrée par des règles spécifiques du droit civil sous la supervision de l’Autorité des marchés financiers (AMF), à la différence d’une société commerciale qui relève du droit commercial. Elle rassemble de l’épargne auprès d’investisseurs qui deviennent des porteurs de parts et perçoivent une partie des revenus générés par la gestion locative des biens, sous la forme de dividendes.
Cette structure offre plusieurs avantages :
Les investisseurs peuvent acquérir des parts dans des biens professionnels à partir de montants modestes, et ajuster leurs investissements en fonction de leurs capacités financières. Cependant, l’investissement est peu liquide : les détenteurs doivent déposer une demande de retrait auprès de la société de gestion, qui cherche alors des repreneurs (pour une SCPI à capital variable). Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, le montant des parts est fixé dès l’achat.
L’immobilier du secteur tertiaire se distingue par la stabilité des loyers professionnels, en raison de périodes locatives plus longues que dans l’immobilier résidentiel (9 ans pour un bail commercial).
Le rendement peut s’avérer attractif, malgré des frais de gestion parfois élevés.
La gestion locative est déléguée à une société agréée par l’AMF, ce qui garantit une administration professionnelle du patrimoine sans intervention directe des investisseurs.
Le fonctionnement d’une SCPI autorise une diversification géographique et sectorielle du patrimoine, ce qui réduit les risques afférents aux fluctuations du marché et à la vacance locative. Mais ces risques existent néanmoins : les fluctuations du marché peuvent affecter le rendement.
Deux grandes familles de sociétés civiles de placement immobilier peuvent être créées afin de gérer des biens professionnels dans le secteur tertiaire.
La SCPI de rendement se focalise sur l’achat et la gestion de biens immobiliers tertiaires : immeubles et espaces professionnels, bureaux, locaux commerciaux et entrepôts logistiques. Elle a pour objectif de générer le plus haut rendement possible pour les porteurs de parts.
Une SCPI de rendement peut se spécialiser dans un type de bien : SCPI de commerces, SCPI de bureaux, SCPI spécialisées dans l’hôtellerie ou la logistique, etc.
La SCPI fiscale investit dans des biens immobiliers spécifiquement choisis pour les avantages fiscaux qu’ils procurent, par exemple en investissant dans des immeubles à rénover afin de créer un déficit foncier (lorsque le montant des charges annuelles excède celui des loyers).
En pratique, les SCPI fiscales restent rares dans l’immobilier tertiaire et concernent plus communément le secteur résidentiel.
Investir dans l’immobilier tertiaire via une SCPI implique de suivre plusieurs étapes :
Les associés peuvent acquérir des parts dans des biens professionnels via un emprunt, au comptant ou en démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit). Chaque part donne droit à une fraction des revenus locatifs sous la forme de dividendes soumis à l’impôt sur le revenu (ou à l’impôt sur les sociétés selon le statut fiscal de l’investisseur).