Dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce, le vendeur et l’acquéreur peuvent signer un compromis ou une promesse unilatérale de vente. Le mode de fonctionnement et la nature de l’engagement diffèrent pour ces deux actes juridiques.
La signature d’un compromis de vente engage aussi bien le cédant que l’acheteur à finaliser la cession du fonds de commerce à un prix déterminé. Souvent appelée promesse synallagmatique de vente, cet acte diffère de la promesse unilatérale de vente pour laquelle seul le vendeur est engagé.
La rédaction de ce contrat peut avoir lieu sous seing privé ou être confié à un notaire compétent. Quelle que soit la voie choisie, les mentions obligatoires doivent y figurer sous peine de nullité :
De plus, d’autres mentions doivent être ajoutées à ce contrat, sans que leur absence mène à une nullité :
Une fois le compromis de vente signé, l’acheteur verse un dépôt de garantie dont le montant se situe entre 5 et 10 % du prix de vente. Cette somme sera déduite du prix à régler lors de la signature de l’acte authentique de vente.
Comme pour la promesse de vente, des conditions suspensives peuvent être ajoutées au contrat. Elles concernent notamment :
La réalisation d’une de ces conditions peut permettre à l’acheteur de ne plus être engagé. Dans ce cas, il n’a pas à verser de dommages et intérêts au vendeur.
La signature d’une promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur. Le propriétaire du bien immobilier est tenu de céder son bien au prix et aux modalités définies. L’acheteur, de son côté, n’est pas engagé. Il peut décider de lever l’option ou de la décliner.
Tout comme le compromis de vente, ce contrat doit être obligatoirement écrit et sa signature peut avoir lieu sous seing privé ou chez le notaire. En revanche, l’absence d’une information n’entraîne pas sa nullité. Les deux parties s’assurent simplement que les éléments concernant la description du fonds de commerce, le prix de vente et le délai de la promesse sont bien présents dans le contrat.
En échange de la réservation du bien immobilier, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation dont le montant est précisé dans la promesse unilatérale de vente. Si la vente n’est finalement pas réalisée, cette somme est restituée par le vendeur.
Même s’ils constituent tous les deux des avant-contrats avant la signature de l’acte authentique de vente, la promesse de vente et le compromis présentent des différences.
Le compromis de vente engage le vendeur et l’acheteur. Cet avant-contrat est donc souvent préféré par le propriétaire du fonds de commerce puisqu’il offre plus de protection que la promesse unilatérale de vente. De plus, il n’est pas dans l’obligation d’immobiliser son bien immobilier sans avoir l’assurance que la vente sera effectivement réalisée.
Le compromis de vente est régi par l’article L 141-1 du Code de commerce qui prévoit un certain nombre de mentions obligatoires. Pour éviter la nullité du contrat, sa rédaction demande donc une certaine attention. De son côté, la promesse de vente ne requiert aucun formalisme particulier. La rédaction sous seing privé est donc nettement plus facile pour ce type de contrat.
Conformément à l’article 1840 A du Code général des impôts, la promesse unilatérale de vente doit impérativement être enregistrée auprès des services fiscaux lorsque la signature a eu lieu sous seing privé. Cette démarche doit avoir lieu dans les 10 jours qui suit la signature par les deux parties. Le coût de cet enregistrement est de 125 €, somme réglée par l’acquéreur.
Le compromis de vente, de son côté, n’est pas concerné par cette formalité auprès de l’administration fiscale.
Tant que la promesse unilatérale de vente n’est pas signée, le vendeur est en droit se rétracter. Une fois qu’elle est signée par les deux parties, il ne pourra pas proposer son bien immobilier à un tiers.
Juridiquement, le compromis de vente vaut vente. Après le délai de rétractation de 10 jours après la signature, aucune des deux parties ne pourra annuler la vente. Si le vendeur renonce finalement à la cession du fonds de commerce, il devra verser des dommages et intérêts à l’autre partie.
Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, l’acheteur n’est pas engagé. Il n’est donc pas dans l’obligation de finaliser la cession du fonds de commerce. Toutefois, l’indemnité d’immobilisation versée ne sera pas restituée. Elle est conservée par le vendeur en dédommagement.
Dans le cadre d’un compromis de vente, les deux parties sont engagées de la même façon. Si l’acheteur souhaite se rétracter, il devra verser des dommages et intérêts à la partie lésée.
Si vous êtes encore en phase de négociation pour la cession d’un fonds de commerce, l’accompagnement d’un expert vous aidera à choisir le meilleur avant-contrat et d’en comprendre les conséquences.