Diagnostic de performance énergetique (DPE)

Définition du diagnostic de performance énergétique

Présentation générale

Document officiel qui évalue la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre d’un bâtiment. D’une validité de 10 ans, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a une valeur juridique et peut être utilisé comme preuve d’un défaut de performance énergétique. Introduit dans le droit français en 2004 et régulièrement renforcé par des textes législatifs, il constitue un outil essentiel d’information sur la consommation des bâtiments tout en s’inscrivant dans une logique de responsabilisation des acteurs immobiliers au regard des enjeux environnementaux.

Objectifs du DPE

Il permet également de mieux appréhender la "valeur verte" d’un bien immobilier, c’est-à-dire sa capacité à générer des économies d’énergie et son impact environnemental.

Il s’inscrit également dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen, qui vise à réduire la consommation d’énergie des bâtiments et leurs émissions de gaz à effet de serre.

Obligations relatives au DPE

Cas d’obligation

Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire lors de la vente, de la location ou de la construction d’un bâtiment à usage résidentiel ou professionnel, ou de bâtiments publics excédant 250 m². Pour les biens en construction, on parle de « DPE neuf » ou de « DPE construction ». Il est intégré au dossier de vente lors de la transaction immobilière, et fait partie du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) annexé à l’acte de vente ou au bail.

Obligations spécifiques aux copropriétés

Depuis la loi "Climat et Résilience", le DPE est également obligatoire pour les bâtiments d’habitation collective à l’échelle du bâtiment, selon un calendrier progressif :

  • à partir du 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
  • à partir de 2025 pour celles entre 50 et 200 lots ;
  • et à compter de 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Exemptions

Sont exclus du champ d’application du diagnostic :

  • les constructions provisoires,
  • les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m²,
  • les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel ne demandant qu’une faible quantité d’énergie pour le chauffage,
  • les bâtiments des lieux de culte,
  • les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou destinés à être utilisés moins de quatre mois par an,
  • et les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du Code du patrimoine.

Sanctions en cas de manquement

En cas d’absence de DPE ou de données incomplètes ou inexactes, le propriétaire peut être tenu responsable du préjudice causé au locataire ou à l’acquéreur. Ce dernier peut saisir le tribunal du lieu de situation du bien afin d’obtenir une baisse de prix ou l’annulation de la transaction.

Réalisation du DPE

Certification et responsabilité du diagnostiqueur

La réalisation du diagnostic de performance énergétique doit être confiée à un professionnel répondant à des critères de certification et d’impartialité. En cas de manquement, le vendeur risque une amende de 1 500 € (doublée en cas de récidive), tout comme le diagnostiqueur qui exerce sans certification. Dans les cas les plus graves, des amendes administratives peuvent atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Coût

Les tarifs des diagnostiqueurs ne sont pas réglementés : les prix varient d’un professionnel à l’autre. Le DPE doit être effectué à l’initiative et aux frais du propriétaire, qu’il soit public ou privé.

Transmission à l’ADEME

Le diagnostiqueur doit obligatoirement transmettre le DPE à l’observatoire de l’ADEME, qui attribue un numéro d’identification à 13 chiffres. Sans ce numéro, le DPE n’est pas valable.

Cet observatoire permet également de consulter les statistiques nationales sur la performance énergétique des logements et de vérifier la validité d’un DPE.

Un outil gouvernemental a été mis en place pour trouver un diagnostiqueur certifié géographiquement proche du bâtiment à évaluer.

Contenu du diagnostic de performance énergétique

Étiquettes énergie et climat

La réalisation du DPE permet d’attribuer deux étiquettes au bâtiment évalué (énergie et climat) selon une échelle de référence allant de A à G, du plus performant au moins efficient. Ces attributs sont intégrés à l’annonce immobilière (vente ou location) et communiqués au preneur lors de la visite.

Depuis janvier 2022, une estimation du montant annuel de la facture énergétique du logement, exprimée en euros, doit également figurer dans les annonces immobilières.

Conséquences pour les logements énergivores

Si le logement est classé F ou G, il est considéré comme une "passoire énergétique". Dans ce cas, le gel des loyers, l’obligation d’audit énergétique, voire l’interdiction de location s’appliqueront progressivement, à partir de :

  • 2023 pour les logements très énergivores,
  • 2025 pour G,
  • 2028 pour F,
  • et 2034 pour E.

À noter que les logements dépassant un seuil de consommation de 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être mis en location depuis janvier 2023.

DPE tertiaire

Les étiquettes énergie et climat des bâtiments tertiaires présentent des différences par rapport à celles des logements : on parle d’ailleurs de « DPE tertiaire ». On distingue quatre modèles en fonction de l’activité et de l’occupation du bâtiment :

  • Bâtiment à usage principal de bureau, d’administration ou d’enseignement.
  • Bâtiment à occupation continue (hôpitaux, hôtels, internats, maisons de retraite…).
  • Autres bâtiments hors centres commerciaux (théâtres, salles de sport…).
  • Centre commercial.

Informations incluses dans le rapport

Quel que soit le type de bâtiment concerné, le DPE comprend également :

  • Les caractéristiques pertinentes du bien (notamment thermiques et géométriques) et le descriptif de ses équipements.
  • La quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d’équipements.
  • L’évaluation des dépenses annuelles de consommation.
  • L’évaluation des émissions de gaz à effet de serre (GES) liées à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée.
  • Les informations concernant les éventuelles énergies d’origine renouvelable produites par les équipements.
  • Le dernier rapport du contrôle périodique de la chaudière (ou une attestation d’entretien annuel).

Recommandations et travaux

Des recommandations de travaux visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment, accompagnées d’une estimation de leur efficacité et du coût nécessaire à leur réalisation, sont incluses.

Ces recommandations incluent également des conseils d’usage (chauffage, ventilation, réglages) et d’entretien des équipements, en plus des travaux de rénovation.

Elles distinguent les travaux essentiels de ceux non prioritaires. Deux bouquets sont proposés : un pour sortir de l’état de passoire énergétique, un autre pour atteindre une classe A ou B. Les gains attendus sont chiffrés en consommation et en émissions de GES.

Mode de calcul de la consommation d’énergie

Paramètres pris en compte

Le calcul de la consommation d’énergie dans un bâtiment repose sur une méthodologie définie par arrêté ministériel. Plusieurs paramètres sont pris en compte :

  • La surface de référence.
  • Les caractéristiques du bâtiment.
  • Les équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation, de refroidissement et d’éclairage intégré des locaux (le cas échéant).

Méthodologie en vigueur

Depuis le 1er juillet 2021, la méthode unique de calcul utilisée pour établir le DPE des bâtiments d’habitation existants est la méthode conventionnelle 3CL-DPE 2021 (l’acronyme 3CL signifiant « calcul de la consommation conventionnelle des logements »). Les logiciels établissant les DPE selon cette méthode sont validés par le Ministre chargé de la construction.

Cas des bâtiments neufs

Pour les bâtiments d’habitation neufs, le maître d'ouvrage fournit au diagnostiqueur le récapitulatif standardisé d’étude thermique ou énergétique, et l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique ou énergétique à l’achèvement des travaux.

Opposabilité du DPE et conséquences juridiques

Principe d’opposabilité

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est pleinement opposable aux vendeurs et aux bailleurs. Un acquéreur ou un locataire peut engager la responsabilité du vendeur/bailleur en cas de manquement ou d’erreur dans le diagnostic. Par exemple, si la performance énergétique réelle du bien s’avère inférieure à celle indiquée dans le DPE.

Justification des données

Cette opposabilité rend obligatoire la justification de toutes les données utilisées pour établir le DPE (factures, plans, documents techniques, etc.), ce qui impose une bonne conservation des documents liés.

Renforcement de la responsabilité

Cette évolution impose une vigilance accrue et renforce la nécessité de s’assurer de la fiabilité et de l’exactitude du diagnostic de performance énergétique.

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