La loi du 6 juillet 1989 encadre les relations entre le propriétaire-bailleur et son locataire. Ses 47 articles précisent les règles en matière de rédaction de bail, de résiliation et de révision de loyer. Régissant les locations vides, il permet aux deux parties de disposer d’un texte auquel se référer pendant toute la durée du bail.
La loi du 6 juillet 1989 offre un encadrement juridique précis pour les baux de locaux non meublés à usage d’habitation ou à usage mixte, à savoir professionnel et d’habitation. D’une durée minimale de 3 ans pour les personnes physiques et de 6 ans pour les personnes morales, il est réservé à la location des résidences principales. Cette loi peut également s’appliquer aux baux meublés après accord des deux parties.
Cette réglementation s’applique également aux garages et places de stationnement louées en même temps que le local principal. Les caves, les greniers, remises ou chambres de bonne sont également concernées.
La loi Alur de 2014 précise que le logement constituant la résidence principale doit être occupé au moins 8 mois par an, sauf obligations professionnelles, raisons de santé ou cas de force majeure, conformément au Code de la construction et de l’habitation.
De la signature du bail de location au départ du locataire, les deux parties s’appuient sur cette réglementation pour chaque événement qui a lieu lors de sa durée de validité.
Conformément à la loi du 6 juillet 1989 sur l'immobilier, un certain nombre de mentions obligatoires doivent figurer sur le contrat de bail :
La loi Alur de 2014 va encore plus loin en exigeant que les bailleurs utilisent un modèle de contrat type pour la location de leurs logements. Comprenant les mentions obligatoires, ce document offre plus de formalisme et protège les deux parties.
En plus des mentions obligatoires, la loi du 6 juillet 1989 précise un ensemble de clauses qui ne peuvent figurer dans un bail de location meublée ou vide. Le contrat de location devient caduc si elles sont présentes donc le bailleur a tout intérêt à vérifier l’ensemble des éléments lors de la rédaction de ce document :
Au-delà des procédures à respecter pour établir un bail de location, la loi du 6 juillet 1989 précise les obligations des locataires en matière de paiement du loyer, d’entretien du logement et de réparations locatives :
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise les critères de décence que tout logement en location doit respecter :
Pour éviter les abus, cette loi précise les conditions de fixation et de révision du loyer. Son montant peut être modifié une fois par an, à la date anniversaire du contrat ou à une date convenue entre les deux parties. Cette réglementation indique également la hausse maximale qui peut être appliquée. En effet, le bailleur doit suivre l’indice de références des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee. En cas d’augmentation du loyer, le bailleur est dans l’obligation de prévenir son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Bien que la sous-location ne soit pas interdite, la loi du 6 juillet 1989 encadre cette pratique. En suivant la procédure à la lettre, le locataire ne risque pas une rupture du bail.
Le locataire prévient le bailleur de ses intentions de sous-louer le logement. Sa lettre recommandée avec avis de réception précise les conditions dans lesquelles le bien sera sous-loué. Ce courrier mentionne le loyer et la durée du bail pour cette sous-location. Le propriétaire doit donner son accord, faute de quoi le locataire ne pourra proposer sa résidence principale à un tiers.
En dehors de la vie du bail, cette loi précise les procédures à suivre lors de l’entrée et de la sortie des lieux du locataire. Le respect de ce formalisme protège les deux parties lors de la fin du contrat qui les lie.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précise les conditions à respecter pour procéder à une résiliation de bail. Le locataire est en droit de résilier son contrat de bail à tout moment, à condition de notifier son congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception.
Le locataire est tenu de respecter un préavis de 3 mois et de préciser le motif de son départ :
La loi Alur réduit ce délai de préavis à un mois dans les logements situés dans les zones tendues.
De son côté, le bailleur peut donner congé au locataire uniquement dans les cas suivants :
Quel que soit le motif de résiliation du bail, le propriétaire doit notifier le congé à son locataire par courrier recommandé avec accusé de réception. Le bailleur doit respecter un délai de préavis de 6 mois.
Toutefois, la loi du 6 juillet 1989 limite les possibilités du bailleur dans les cas suivants :
Conformément à cette réglementation, le bailleur ou son représentant doit procéder à l’état des lieux d’entrée dans les dix jours qui suivent la signature du contrat de location. À cette occasion, le locataire peut demander à inscrire les équipements de chauffage sur ce document.
Lors du départ du locataire, le bailleur effectue un état des lieux de sortie comparatif. Son rôle consiste à vérifier l’état du logement et de ses équipements. En cas de dégradations, des retenues s’appliquent sur le dépôt de garantie.
Avant la location d’un logement, le propriétaire-bailleur doit procéder à un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires. Parmi les rapports indispensables, le dossier de diagnostics techniques réunit :
La loi Alur a ajouté deux diagnostics techniques à cette liste :
Lors de la signature du bail, le propriétaire peut exiger le versement d’un dépôt de garantie, dont le montant ne peut excéder deux mois de loyer hors charges. L’article 22 du 6 juillet 1989 fixe le montant maximal à un mois de loyer pour les locations vides. Cette somme sert à se prémunir contre les impayés de loyer et les dégradations locatives.
Lorsque des différences sont constatées entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, le bailleur peut procéder à une retenue sur le dépôt de garantie. Cette somme correspond au coût des travaux de réparation nécessaires pour remettre le logement en état.
Au départ du locataire, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois. Avant cette démarche, le propriétaire-bailleur déduit les sommes nécessaires pour réaliser des travaux. Le montant total est rendu au locataire en l’absence de dégradations locatives ou d’impayés de loyer.
Pour finir, la loi du 6 juillet 1989 réglemente les frais prélevés par les agences immobilières lors de la mise en location d’un logement. Les professionnels de l’immobilier ne peuvent demander une commission supérieure au plafond fixé selon la surface louée et la zone géographique.