Contrat qui formalise l’engagement du vendeur (le promettant) à céder un bien immobilier à un acheteur (le bénéficiaire), et qui encadre les modalités de la transaction en amont de la signature de l’acte définitif. Contrairement au compromis de vente, la promesse engage uniquement le vendeur : l’acquéreur bénéficie d’une exclusivité temporaire sur la transaction et peut décider de lever ou non l’option d’achat. Ce contrat est généralement assorti du versement, par l’acquéreur, d’une indemnité d’immobilisation comprise entre 5 et 10 % du prix de vente.
La promesse de vente unilatérale est régie par l’article 1589 et suivants du Code civil. Elle correspond à un contrat par lequel le promettant accorde au bénéficiaire le droit d’opter pour l’achat du bien. Ce délai varie généralement entre 1 et 3 mois, mais peut s’étendre jusqu’à 18 mois de façon exceptionnelle, en fonction des conditions suspensives nécessaires pour la finalisation de la transaction.
Ce délai permet à l’acheteur d’engager les démarches nécessaires pour obtenir un prêt ou un financement, par exemple : une entreprise souhaitant recourir à l’emprunt pour financer l’acquisition de bureaux. L’acheteur demeure libre de ne pas lever l’option (et de profiter du délai légal de rétractation de 10 jours), mais le vendeur est engagé irrévocablement.
La promesse est juridiquement viable lorsqu’elle est constatée par un acte authentique établi par un notaire ou par un acte signé sous seing privé et enregistré auprès de l’administration fiscale dans les délais imposés (10 jours à compter de la signature).
Lorsque la promesse de vente est synallagmatique, on parle alors de compromis de vente. Ce contrat engage définitivement les deux parties : le promettant à vendre le bien et le bénéficiaire à en faire l’acquisition.
Malgré les clarifications apportées par l’ordonnance du 10 février 2016, la promesse et le compromis restent deux contrats différents ayant des effets juridiques distincts.
Le contrat doit contenir des mentions obligatoires garantissant la transparence et la sécurité de la transaction :
La promesse est établie en 2 exemplaires originaux (soit un exemplaire pour chacune des parties), sauf lorsqu’un original unique est conservé par un professionnel, comme un agent immobilier ou un notaire.
La promesse de vente impose des obligations rigoureuses au vendeur, qui se trouve dans l’impossibilité de vendre le bien à un tiers pendant la durée de l’option. Engagé dès la signature, il ne bénéficie d’aucun délai de rétractation. En cas de renoncement de sa part, l’acheteur est en droit de demander l’exécution forcée devant un tribunal.
La décision de l’acheteur a les conséquences suivantes :
La promesse de vente revêt une importance stratégique pour les entreprises qui envisagent de céder ou d’acquérir des locaux professionnels, des fonds de commerce ou des actifs immobiliers liés à leur activité économique. Elle permet de fixer les conditions de la transaction et de sécuriser l’engagement entre les parties, tout en laissant à l’acquéreur un délai raisonnable pour réaliser les vérifications indispensables et obtenir son financement.
Pour les professionnels de l’immobilier, la promesse constitue un outil contractuel fondamental qui sécurise la phase préalable menant à la signature de l’acte définitif. Ce contrat vise à clarifier les termes de l’accord et à protéger les intérêts des parties.