Bail : définition juridique
Contrat de location portant sur des locaux à usage résidentiel, commercial ou professionnel. Par le biais d’un bail, le propriétaire (bailleur) concède au locataire (preneur) un droit de jouissance temporaire sur un bien immobilier en contrepartie du versement d’un loyer. Ce contrat joue un rôle central dans les transactions immobilières car il fixe les droits et obligations réciproques des parties et s’adapte aux besoins spécifiques des secteurs d’activité concernés : dans le tertiaire, il tient compte des enjeux liés à l’adaptation des locaux aux contraintes fonctionnelles des preneurs.
Cadre juridique du bail
Le Code civil (art. 1708 et suivants) désigne sous la dénomination générale de « contrat de louage » à la fois le louage des choses et le louage d’ouvrage, le premier étant « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».
En ce qui concerne le louage de choses, l’usage a consacré deux expressions couramment utilisées dans le domaine de l’immobilier, qui sont la « location » et le « bail ». Ces deux termes sont employés pour désigner la prise à bail des locaux à usage d’habitation ou professionnel.
- Les baux d’immeuble ou de parties d’immeuble destinés à l’habitation sont régis notamment par les dispositions contenues dans le Code civil (articles 1713 et suivants), la loi du 6 juillet 1989, le Code de la construction et de l’habitation, la loi du 24 mars 2014 (dite loi Alur) et la loi du 23 novembre 2018 (dite loi Elan).
- Les baux professionnels sont soumis aux dispositions de la loi du 23 décembre 1986 (loi tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière), au Code de la construction et de l’habitation, et au Code civil.
- Les baux commerciaux sont régis par les dispositions du Code civil (pour les règles générales) et par celles du Code de commerce (pour les règles particulières).
Contenu du bail
Le bail immobilier dans le tertiaire et le résidentiel peut revêtir différentes formes juridiques tout en reposant sur la structure classique du contrat de bail régi par le Code civil. Il contient notamment :
- La description précise des locaux loués.
- Dans le cas de locaux professionnels : une description qui englobe les normes techniques, l’accessibilité et les performances énergétiques.
- La durée de la location (le plus souvent limitée, mais certains types de baux permettent de la moduler).
- Les conditions d’exercice des activités professionnelles.
- Les conditions financières (montant du loyer et modalités de révision).
- Le montant des charges locatives et leur répartition entre le bailleur et le preneur.
- Les obligations du bailleur (mise à disposition d’un bien décent, grosses réparations et rénovations, garanties de conformité).
- Les obligations du preneur (versement du loyer, usage conforme des locaux et entretien courant).
- Les clauses d’indexation, de réexamen ou de renouvellement.
Spécificités des baux dans l’immobilier tertiaire
Dans l’immobilier tertiaire, on parle plus spécifiquement de bail commercial ou professionnel. Ce type de contrat répond à des besoins distincts des usages résidentiels.
- Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans (renouvelable), avec possibilité de résiliation par le locataire à l’occasion de chaque période triennale. Il est destiné à des activités commerciales, industrielles ou tertiaires. Il se caractérise par la forte protection apportée au preneur, dont le droit au renouvellement et une régulation du loyer par voie légale.
- Le bail professionnel est un contrat spécifique aux activités non commerciales des professionnels libéraux, comme les médecins, les avocats, les experts-comptables ou les architectes. Il est conclu pour une durée minimale de 6 ans. Moins réglementé que le bail commercial, il laisse aux parties une plus grande liberté contractuelle, en particulier concernant les modalités de fixation du loyer et de résiliation. Le droit au renouvellement n’est pas automatique.
- Le bail dérogatoire ou précaire intervient pour répondre à des besoins temporaires, étant limité à 2 ans sans renouvellement possible. La flexibilité permise par ce type de bail le rend pertinent pour des entreprises en phase de croissance (PME ou startups).
- Le bail emphytéotique est utilisé dans l’immobilier d’entreprise pour des durées très longues (en général de 18 à 99 ans). Cela confère au preneur un droit réel sur le bien, ainsi que des obligations lourdes relatives à l’entretien et l’amélioration des locaux.
Conditions de signature du bail
Le bail peut être rédigé sous seing privé ou en présence d’un notaire. Il devient toutefois obligatoire d’établir un acte notarié lorsque la durée d’un bail professionnel excède 12 ans.
La loi du 6 juillet 1989 dispose que les baux d’habitation ou à usage professionnel doivent impérativement être établis à l’écrit. Sur le principe, néanmoins, un bail verbal n’est pas sanctionné et son existence a été reconnue par la jurisprudence à plusieurs reprises. Pour autant, un bail écrit reste préférable pour les deux parties, car ce contrat contient des informations précises sur la désignation des signataires, sur la description des biens, sur leur usage, sur la durée de location et sur les conditions financières à respecter.
Très souvent, la signature du bail est précédée ou suivie d’un état des lieux réalisé dans les locaux faisant l’objet du contrat.
Le bailleur et le preneur sont en droit de résilier le bail professionnel ou commercial en respectant un préavis de 6 mois et en notifiant l’autre partie par courrier recommandé avec accusé de réception. Dans le cadre du bail commercial, la résiliation ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque période triennale. Dans le cadre du bail professionnel, le preneur peut rompre le contrat à tout moment, mais le bailleur doit attendre la fin de la période d’engagement de 6 ans.
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