Démembrement du droit de propriété qui confère à son titulaire (l’usufruitier) le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir des revenus sans en détenir la pleine propriété. Juridiquement, le bien appartient à une autre personne (le nu-propriétaire) qui ne peut pas en jouir immédiatement. Dans le cadre de l’immobilier professionnel, ce type de montage peut être employé pour optimiser la fiscalité et la transmission du patrimoine.
Le régime de l’usufruit est défini dans l’article 578 du Code civil comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». Il peut avoir une origine légale ou contractuelle.
L’usufruit peut porter sur :
Ses caractéristiques principales :
L’usufruitier peut conclure seul un bail d’habitation. Mais il ne peut pas donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal, sans l’accord du nu-propriétaire. À défaut d’accord, l’usufruitier peut être autorisé par la justice à passer seul cet acte. (Article 595 du Code civil.)
L’usufruit n’est soumis à aucune condition spécifique et peut se faire à titre onéreux ou gratuit, ou par le biais d’une donation. Dans l’immobilier tertiaire, il permet au nu-propriétaire (souvent une SCI) de conserver le droit de disposer du bien et de récupérer la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Une société d’exploitation peut également acquérir un usufruit temporaire afin de percevoir des revenus tout en amortissant fiscalement ce droit.
L’usufruitier est tenu de conserver la substance du bien. Il doit en respecter la destination, en faire un usage raisonnable et de bonne foi, et engager les actions nécessaires à sa bonne tenue (entretien et réparations courantes). Lorsque l’usufruit prend fin, il est dans l’obligation de restituer la chose en l’état.
L’usufruitier doit également payer la taxe foncière et l’impôt sur la fortune immobilière lorsque ce droit concerne un bien immobilier. Ces obligations peuvent varier en fonction des arrangements spécifiques ou des accords passés avec le nu-propriétaire.
Les charges liées au bien en démembrement sont partagées entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Celui-ci supporte les dépenses relatives à l’entretien et aux réparations courantes.
Le chef d’entreprise acquiert la nue-propriété des locaux (en l’intégrant à son patrimoine privé ou en passant par une SCI) et vend l’usufruit à l’entreprise. Le loyer global est payé en une seule fois lors de l’achat. L’entreprise peut déduire l’amortissement de l’usufruit de son bénéfice, et tirer des revenus de la mise en location du bien.
À la fin de l’usufruit, le dirigeant ou la SCI retrouve la pleine propriété du bien : il n’y a aucune conséquence fiscale. L’entrepreneur peut aussi transmettre la nue-propriété à ses héritiers tout en laissant l’usufruit à l’entreprise. Cela permet de réduire les droits de succession, la valeur de la nue-propriété étant inférieure à celle de la pleine propriété.
Le démembrement peut ainsi constituer une stratégie patrimoniale efficace dans le cadre de l’immobilier professionnel.