Le bail de dérogatoire, également appelé bail précaire ou bail de courte durée, est précisé dans l’article L145-5 du code du commerce. Lorsque le bail est conclu, joint au contrat de location.). Bénéficiant d’un régime spécifique, sa durée ne peut excéder 3 ans. Le recours à ce contrat de location est opportun dans de nombreuses situations.
Pour la location d’un local professionnel, le locataire et le bailleur peuvent choisir parmi plusieurs types de baux qui ont chacun leurs particularités :
Le bail commercial classique, avec sa durée de 9 ans, ne convient pas à toutes les activités. La loi Pinel du 18 juin 2014 aménage un régime spécifique avec le bail dérogatoire comme alternative plus courte et flexible, souvent privilégiée par le locataire et le bailleur.
Ce bail dérogatoire a été créé par la loi n°65-356 du 12 mai 1965 afin d'encadrer les baux inférieurs à trois ans et les baux saisonniers. Ce type de contrat régit ces situations particulières et permet aux bailleurs de rédiger un contrat valable juridiquement.
Le bail dérogatoire peut notamment être conclu dans certains cas de figure :
Le bailleur peut ainsi tester la relation commerciale sur une durée plus courte que 9 ans, vérifiant la solvabilité du locataire et l'adéquation de son activité avec les locaux. Si l'expérience est concluante, un contrat répondant au statut des baux commerciaux peut s’appliquer.
Le bail dérogatoire peut prendre fin sans contrepartie financière après une durée convenue. Le locataire, de son côté, peut quitter les lieux avant l’expiration du contrat de location s’il n’est pas en mesure de régler les loyers et charges demandés.
Conformément à l’article L145-5 du Code du commerce, le bail dérogatoire doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires. Ces clauses assurent que le contrat de location n’est pas considéré comme un bail commercial.
La signature d’un bail précaire ou d’un bail dérogatoire se fait lorsqu’un bail commercial n'est pas adapté, notamment pour une durée de bail inférieure à trois ans. La durée totale du contrat de location ou des baux renouvelés, ne peut dépasser 3 ans.
La convention de bail dérogatoire doit explicitement mentionner dans une clause du contrat que les parties renoncent au régime de droit commun des baux commerciaux. Ce type de bail ne peut donc pas succéder à un bail commercial classique.
Pour la validité juridique du bail, le bailleur et le locataire doivent procéder à un état des lieux d'entrée et de sortie. Les parties y décrivent l'état du local et de ses équipements, ce qui permet d'évaluer les éventuelles dégradations et de déterminer les retenues sur le dépôt de garantie au départ du locataire.
Conformément à l’article L145-5 du code du commerce, la durée totale du bail initial ou de baux successifs ne peut excéder trois ans. À l’expiration du bail dérogatoire, le bailleur et le locataire ne peuvent prolonger ce contrat si cette durée est dépassée. En revanche, aucune durée minimale n’est imposée pour ce bail spécifique.
Après cette durée maximale de trois ans, plusieurs options sont possibles si les deux parties souhaitent poursuivre leur relation contractuelle :
Le bail dérogatoire commence lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Cette date de départ doit donc être la plus précise possible pour pouvoir profiter pleinement de ces trois années.
Le montant du loyer est fixé librement pour ce bail de courte durée, à condition que les règles de plafonnement des loyers soient respectées. Le bailleur doit donc se renseigner sur l’existence d’un encadrement pour les locaux situés dans sa zone géographique.
En ce qui concerne les charges locatives, elles peuvent être fixées au réel ou au forfait. Si cette seconde option est choisie, aucune régularisation annuelle ne pourra avoir lieu. Le versement d’une provision sur charges s’avère souvent préférable pour être plus précis.
Le bailleur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux. Son montant est fixé librement mais correspond en général à un ou deux mois de loyer.
En signant un bail dérogatoire, les deux parties s’engagent pour une durée de location précise. Le bailleur ne peut donc pas donner congé à son locataire avant ce terme. Le locataire, de son côté, ne peut quitter les lieux de façon anticipée sans avoir à verser le loyer et les charges prévus jusqu’à la fin du contrat de location.
À la fin du bail dérogatoire, le locataire doit quitter le local commercial. Si ce n’est pas le cas, le bailleur dispose d’un mois pour l’y contraindre. À l’issue de ce délai, le contrat est requalifié en bail commercial de droit commun. Une certaine anticipation est donc nécessaire pour éviter cette issue.
À la fin du bail, même s'il se termine automatiquement, le bailleur doit envoyer un document formel demandant au locataire de quitter les lieux. Cette situation étant étroitement surveillée par les tribunaux, il est essentiel d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte judiciaire pour éviter tout litige et respecter la réglementation. De cette façon, si le locataire reste dans les lieux, le propriétaire ne pourra pas en être tenu responsable.
Sans précaution du bailleur, le bail dérogatoire se transforme automatiquement en bail commercial avec toutes les conséquences que cela implique. Les parties s'engagent alors dans un contrat de 3 à 9 ans, plus strict et avec obligation d'indemnité d'éviction en cas de non renouvellement.
Le locataire dispose d'un mois après la fin du bail pour faire l'état des lieux, quitter les lieux et rendre les clés. Passé ce délai, le bail devient commercial selon l'article L145-5, si le local répond aux conditions de solidité et de fixité requis.
Contrairement au bail commercial, le locataire et le bailleur ne sont pas dans l’obligation de donner congé à l’autre partie pour mettre fin au bail dérogatoire. Le bail se termine automatiquement à la date prévue entre les deux parties.
Toutefois, si le bailleur ne s’oppose pas au maintien du locataire dans les lieux, il se dirige automatiquement vers un bail commercial. Une négociation peut commencer entre les deux parties concernant les termes et conditions de ce nouveau contrat de location. Plus d’un mois avant la fin du contrat de location, le propriétaire invite donc souvent le preneur à suivre les démarches nécessaires à l’approche de la fin du bail dérogatoire. Sans cette étape, il devra s’attendre à poursuivre sa relation commerciale avec un contrat de location adapté.
À l'échéance du bail dérogatoire, le locataire doit soit restituer les locaux, soit obtenir l'accord du bailleur pour rester. Sans cet accord, il devient occupant sans droit ni titre et s'expose à des poursuites judiciaires pour cette exploitation de local échappant à tout contrat de bail.
La volonté de ce maintenir dans les lieux peut être caractérisé non seulement par la présence physique du locataire, mais aussi par l'encaissement des loyers après expiration du bail. En acceptant les sommes versées en tant que loyers et charges locatives, le bailleur consent tacitement à ce maintien.
Si le bailleur a transmis une lettre formelle pour sommer le locataire de déguerpir mais que cette décision est ignorée, ce preneur est considéré comme occupant sans droit ni titre. Dans ce cas, l’article L145-5, alinéa 2 précise que le propriétaire est en droit d’assigner ce locataire devant le tribunal de grande instance. S’il obtient gain de cause, il met fin au bail dérogatoire sans tarder pour éviter l’application du statut des baux commerciaux. Le preneur doit donc libérer le local commercial au plus vite.
Le bailleur, de son côté, devra prouver son opposition au maintien dans les lieux devant le juge. S’il a tout mis en œuvre pour obtenir le départ du locataire, il peut échapper à la requalification en bail commercial.
Si le bail dérogatoire a une durée de moins de 3 ans, il peut être renouvelé, sans dépasser cette limite. Un nouveau bail est donc signé pour le même local. Cependant, à l’expiration de cette durée maximale, les deux parties ne peuvent plus conclure ce bail spécifique. S’ils souhaitent poursuivre l’exploitation du local, seul un bail commercial est possible.
La Cour de cassation estime que la conclusion d’un bail dérogatoire n’est pas possible dans le même local, même si l’activité envisagée est différente de celle pratiquée lors du bail précédent. Les deux parties sont par contre autorisées à conclure un nouveau bail dérogatoire ou à le prolonger si les locaux diffèrent du premier contrat. Bien entendu, la durée maximale de ce bail ne pourra être dépassée, sinon elle constitue une fraude.
Le bail dérogatoire est réservé à l’exploitation d’un fonds commercial, artisanal ou industriel. Les locaux ne peuvent donc pas être utilisés pour l’exercice d’une profession libérale. S’il est moins rigide que le bail commercial, ce bail précaire présente des avantages et des inconvénients.
En signant un bail précaire, le locataire profite des avantages de son formalisme :
Même s’il est peu protégé, le locataire profite d’un contrat de location plus souple que celui qui s’applique aux baux commerciaux.
Malgré ces avantages, le bail dérogatoire n’est pas dépourvu d’inconvénients :
Avec le bail dérogatoire, le propriétaire des locaux profite des avantages d’un contrat de location plus flexible que le bail commercial :
Le bailleur peut rapidement cesser les relations contractuelles avec des locataires qui ne lui conviennent pas.
Il récupère plus rapidement les locaux puisque le bail n’est que de trois ans ;
Lorsque le locataire souhaite mettre fin au bail avant la date de fin initialement prévue, il reste tout de même redevable des loyers ;
Aucune indemnité d’éviction n’est due s’il ne souhaite pas renouveler le bail.
La faible protection du locataire peut compliquer la mise en location avec un bail dérogatoire pour les propriétaires. En effet, les locataires préfèrent généralement les baux commerciaux de plus longue durée, l'instabilité du bail dérogatoire constituant un frein.
Le montant du loyer est fixé au début du bail dérogatoire. Il ne peut ensuite être augmenté qu’en fonction de l’indice de hausse de loyers. Cet aspect peut être considéré comme un inconvénient pour un propriétaire-bailleur qui ne pourra procéder à une forte révision du loyer.
À l'échéance du bail, si le locataire se maintient dans les lieux, le bailleur doit lui enjoindre de quitter les lieux sous un délai d'un mois. À défaut, le preneur bénéficiera automatiquement de la protection du statut des baux commerciaux.
Le bail dérogatoire, non régi par le statut des baux commerciaux, dépend du contrat de louage du code civil. Le locataire et le propriétaire s’y référeront pour s’assurer de respecter les droits et obligations qui leur incombent.
Les clauses du contrat de location ne peuvent correspondre aux baux commerciaux au risque de voir le contrat être requalifié. La fin du bail permet de différencier ces contrats. En effet, aucune reconduction tacite ne peut être prévue pour un bail dérogatoire.
Un état des lieux est réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire. En cas de dégradations, le bailleur procèdera à une retenue sur le dépôt de garantie pour les réparations.
Lorsque le bail dérogatoire possède plusieurs preneurs, ils sont soumis à l’alinéa 2 de l’article L145-5 du Code du commerce. Même si un seul d’entre eux exploite véritablement le fonds de commerce, ils sont tous deux solidaires du paiement du loyer. Lorsque le locataire principal est défaillant, l’autre preneur sera dans l’obligation de prendre le relais. De plus, si le preneur décide de quitter les lieux, le preneur restant hérite de la responsabilité de payer le loyer jusqu’à l’échéance du bail.
Si les deux parties souhaitent prolonger leur contrat de location, ils doivent signer un bail commercial. Pour ce nouveau bail, le bailleur et le locataire peuvent fixer librement les clauses et les conditions. Le montant du loyer doit clairement être précisé dans ce contrat. Dans le cas contraire, il est fixé à la valeur locative.
Les clauses du bail dérogatoire ne s’appliquent pas puisqu’elles ne sont pas compatibles avec ce statut. De plus, le cautionnement donné pour ce contrat de location ne peut être transféré pour le bail commercial. Le dépôt de garantie sera donc reversé au locataire. Dans le cadre du nouveau contrat, un nouveau versement sera donc exigé par le bailleur.
Le bail dérogatoire n’entre pas dans le régime des baux commerciaux. Toutefois, dans certains cas, ce contrat de location peut être requalifié en bail commercial conformément à l’article L145-5 du Code du commerce :
En cas de requalification du bail dérogatoire, la durée du bail est désormais de 9 ans. De plus, le locataire ne peut donner congé avant une période de trois ans. Si le bailleur refuse le renouvellement, il devra verser une indemnité d'éviction.
Les clauses intégrées dans le bail dérogatoire évitent également de basculer dans le régime de la convention d’occupation précaire. Le contrat de location doit donc être le plus précis possible pour respecter les règles de ce bail de courte durée.
Bien que souvent confondus, le bail dérogatoire et le bail précaire comportent des différences importantes que les parties doivent comprendre avant la signature.
Également appelé convention d’occupation précaire (COP), le bail précaire permet l'occupation temporaire d'un local commercial de façon exceptionnelle, suite à des circonstances inhabituelles, comme une démolition prévue, un incendie ou des dégâts des eaux. Le bail dure jusqu'à la résolution de la situation exceptionnelle.
La bonne foi du bailleur et du locataire devra être assurée. Dans le cas contraire, le contrat de location pourra être requalifié en bail commercial. En l’absence de réel motif de précarité, les deux parties sont engagées pour une durée de 9 ans. Le caractère exceptionnel doit donc être précisé clairement dans ce contrat de location.
Dans une convention d'occupation précaire, le locataire est désigné comme "occupant" et verse une redevance d'occupation au lieu d'un loyer. Ce bail est uniquement autorisé à la suite de conditions exceptionnelles. Ce contrat de courte durée a été créé officiellement avant la loi du 14 juin 2014 puis intégré dans la loi à l'article L145-5 du code du commerce. Depuis cette date, bailleurs et locataires peuvent y recourir pour faire face à une situation complexe.
La durée des baux varie. En effet, dans le cadre du bail dérogatoire, la durée ne peut excéder 3 ans. Dans le cadre d’une convention d’occupation précaire, la durée est indéterminée, puisqu’elle est liée à des événements particuliers. Lorsqu’ils sont résolus, le bail prend fin automatiquement.
Pendant que la situation est résolue dans les locaux d’origine, le locataire s’installe provisoirement dans un nouveau local. L’assurance se charge du double loyer et d’indemniser les préjudices divers.
Comme son nom l’indique, le contrat de location saisonnière confère la jouissance d’un local uniquement de façon temporaire. Bien souvent, cette durée coïncide avec la saison touristique, d’une durée de 3 à 6 mois.
À la fin de la saison touristique, le locataire ne peut plus disposer des locaux. Si son activité perdure, le bail sera soumis au statut des baux commerciaux. En revanche, le bailleur et le locataire peuvent procéder à des renouvellements successifs du contrat de bail de courte durée, sans qu’il soit requalifié en bail commercial. Chaque année, ce bail saisonnier peut donc être conclu pour la même durée. Un nouveau contrat sera donc nécessaire car il n’est pas renouvelé par tacite reconduction.
Le bail saisonnier diffère de la location intermittente. Dans ce cas, le locataire dispose du local pendant quelques jours par semaine tout au long de l’année. Cette forme d’engagement n’est pas possible avec un bail dérogatoire. Seul le bail commercial classique l’autorise.