Impôt local applicable à tous les propriétaires ou usufruitiers (bénéficiaire du droit d'usage) de propriétés bâties situées en France (Code général des impôts, art. 1380). Dans l’immobilier tertiaire, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) concerne les locaux commerciaux, les bureaux et l’ensemble des espaces professionnels.
Le propriétaire du bien est redevable du paiement de la taxe foncière. Mais en pratique, il est courant de refacturer cette charge au locataire à condition que cela soit prévu dans les dispositions contractuelles du bail. Ce faisant, elle constitue pour le locataire un élément du loyer à part entière.
(La loi Pinel impose l’intégration explicite de la notion de « taxe foncière » dans le bail afin de pouvoir la refacturer, mais un arrêt de la Cour de cassation stipule que la seule mention des « impôts auxquels sont assujettis les lieux loués » est suffisante pour bénéficier de ce droit.)
La base d’imposition sert de référent pour calculer la taxe foncière. Elle est établie d’après la valeur locative cadastrale de la propriété, correspondant au loyer annuel qu’elle pourrait produire si celle-ci était louée. Cette valeur est diminuée d’un abattement de 50 % au titre des frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, d’entretien et de réparation du propriétaire.
Les magasins et boutiques d’une surface inférieure à 400 m2 qui ne sont pas intégrés à un espace commercial bénéficient d’un abattement supplémentaire d’1 à 15 % accordé par les collectivités sans limitation de durée.
Un coefficient de revalorisation est établi par la loi de finances annuelle pour ajuster la base d’imposition en tenant compte de l’inflation et des changements économiques.
La taxe foncière est ensuite calculée en prenant la base d’imposition multipliée par le taux d’imposition fixé par les collectivités locales. Ce taux est voté annuellement par les communes et les départements.
Formule de calcul :
(valeur locative cadastrale x 50 %) x taux d’imposition = taxe foncière
Des exonérations et des dégrèvements peuvent s’appliquer dans l’immobilier tertiaire.
Des exonérations supérieures à 2 ans peuvent s’appliquer sur délibération des collectivités territoriales à certains biens : locaux des jeunes entreprises innovantes, locaux d’une entreprise en difficulté reprise par une entité nouvelle, et logements économes en énergie.
La taxe foncière a un impact sur les coûts d’exploitation de l’entreprise. Son montant peut influer sur la rentabilité de l’investissement immobilier, sur les décisions stratégiques afférentes à l’achat ou à la location de locaux, et sur les négociations concernant la répartition des charges dans le bail commercial.
Dans la mesure où la refacturation de l’impôt peut être prévue dans le bail, les locataires professionnels doivent également l’intégrer à leur budget global.
Cet impact est susceptible de varier dans le temps au gré de la hausse de la taxe foncière. Des projets de revalorisation cadastrale ou des décisions d’ajustement par les collectivités peuvent entraîner une augmentation notable de la base d’imposition, et ainsi alourdir la charge fiscale.