Permis de construire

Permis de construire : définition juridique

Autorisation administrative délivrée par la mairie de la commune d’implantation pour des travaux de construction, d’agrandissement, de restauration ou de changement d’usage d’un bien immobilier. Cette formalité permet à l’administration de s’assurer que le projet est conforme aux textes réglementaires à l’échelon national et local (Code de l’urbanisme, plan local d’urbanisme et/ou plan d’occupation des sols).

Fondements juridiques du permis de construire

Le permis de construire est régi par l’article L. 421-6 du Code de l’urbanisme imposant le respect des règles d’utilisation des sols, d’implantation, de destination, de nature, d’architecture, de dimensions, d’assainissement des constructions et d’aménagement de leurs abords.

Champ d’application du permis de construire

L’obtention préalable d’un permis de construire est obligatoire pour :

  • La construction d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20 m2 quelle que soit sa hauteur, comprise entre 5 et 20 m² si la hauteur dépasse 12 mètres.
  • L’agrandissement d’un bâtiment ayant pour résultat la construction d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20 m².
  • Un changement de destination entraînant une modification de la façade du bâtiment ou de sa structure porteuse.
  • La restauration d’un bâtiment.

Si le maître d’ouvrage est une personne morale, le recours aux services d’un architecte est obligatoire pour établir un projet architectural quel qu’il soit.

À défaut de permis de construire, le projet peut faire l’objet d’une déclaration préalable à déposer en mairie. C’est le cas pour des projets de construction ou d’agrandissement concernant une surface de plancher de moins de 20 m2.

Autres exemples

À titre d’exemples, les projets suivants peuvent potentiellement être soumis à permis de construire (sous réserve de la réglementation locale applicable) :

  • Construction d'une maison individuelle
  • Agrandissement d'une maison individuelle
  • Aménagement des combles
  • Travaux sur la toiture
  • Installation d'une piscine
  • Creusement d’une cave
  • Construction d’un abri de jardin
  • Installation d’une serre
  • Construction d’une véranda
  • Construction d’un garage
  • Construction d’une pergola ou d’un carport
  • Construction d’une terrasse surélevée
  • Pose de panneaux solaires au sol
  • Changement de destination d’un bâtiment
  • Reconstruction à l’identique

Procédure

La demande de permis de construire est déposée à la mairie du lieu de propriété via un téléservice spécifique ou par courrier recommandé avec accusé de réception. Le dépôt peut être réalisé par l’une des personnes suivantes : le propriétaire du terrain (ou son mandataire), l’acquéreur du bien avec l’autorisation du vendeur, l’entreprise autorisée à effectuer les travaux, les personnes en indivision (ou leur(s) mandataire(s)), le syndic et les copropriétaires, ou le bénéficiaire d’une expropriation.

Le dossier comporte :

  • Un formulaire.
  • Un plan de situation du terrain.
  • Un « plan de masse ».
  • Une note descriptive.
  • Les élévations et coupes permettant de se représenter l’aspect et l’importance de la construction.
  • Les documents d’insertion permettant d’apprécier l’impact visuel du projet sur le paysage.
  • Pour la construction ou le changement de destination d’un établissement recevant du public (ERP) : un dossier spécifique permettant de vérifier la conformité du bâtiment aux règles d’accessibilité et de sécurité contre l’incendie et la panique.

La demande est examinée par le service d’urbanisme de la mairie ou de l’intercommunalité ou par les services préfectoraux. Elle est également soumise à l’avis des services et des commissions ayant une compétence locale ou départementale. Par exemple : les pompiers pour les questions de sécurité ou l’Architecte des Bâtiments de France pour la protection du patrimoine architectural.

La mairie dispose d’un délai d’instruction de 3 mois pour tout projet autre que la construction d’une maison individuelle. Ce délai peut être porté jusqu’à 10 mois lorsque le projet se situe dans un secteur sauvegardé, à proximité d’un ouvrage militaire ou dans la zone d’inondation du Rhin, ou encore lorsqu’il concerne un ERP.

Affichage du permis de construire

Le document doit être affiché tout au long du chantier sur le terrain du propriétaire, de façon à être visible depuis la voie publique.

À compter du 1er jour d’affichage et durant 2 mois, les voisins du terrain peuvent contester l’autorisation délivrée en procédant à un recours gracieux auprès du maire.

Durée de validité renouvellement

Le permis de construire est valable 3 ans à compter de la notification de décision de la mairie. Dans l’immobilier tertiaire, cette période doit intégrer les délais de conception technique liés aux normes environnementales.

Ce délai peut être prolongé à deux reprises pour 1 an à chaque fois, dès lors que la conformité du projet n’est pas remise en cause. La demande de renouvellement doit être déposée au moins 2 mois avant l’expiration du délai de validité initial ou de la première demande de prolongation. La mairie dispose de 2 mois pour répondre (l’absence de notification vaut pour acceptation).

Recours en cas de refus

Quand le maire refuse une demande de permis de construire ou prend un arrêté de sursis à statuer, vous pouvez le contester.

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