Analyse par comparaison

La méthode d’estimation par comparaison consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu lors de la vente, récente, d’autres actifs aussi similaires que possible en termes de surface, d’état, de situation, de prestations, etc.

Bail Commercial

Le bail commercial désigne le contrat de location d’un bien à usage professionnel, dans lequel est exercée une activité commerciale. Contrairement aux baux d’habitation, un bail 3 6 9 est signé par les deux parties (le preneur et le bailleur) pour une durée minimum de 9 ans.

Certification BREEAM

BREEAM signifie "Building Research Establishment Environmental Assessment Method”. Avant d’être une certification pour les entreprises, BREEAM est une norme, un standard de la performance énergétique des bâtiments.

Certification HQE

La certification HQE est une norme dont le but est de limiter l’impact de la construction et de la vie des bâtiments pour respecter l’environnement.

Cession-bail

Lorsque le locataire d'un local commercial (cédant) transmet son contrat de location à une autre personne (cessionnaire), il cède son droit au bail. Cette transmission peut aussi avoir lieu en même temps que la cession du fonds de commerce. Le contrat de bail comprend souvent des clauses qui précisent les conditions de la cession (par exemple, nécessité d'un acte notarié ou de l'accord du propriétaire).

Commercialité et changement d’usage

La transformation d’un bien d’habitation en local commercial, ou inversement est réglementé par le Code de la Construction et de l’Habitation. Elle implique une opération de compensation, qui peut être faite par 2 moyens : proposer en compensation des biens « à usage autre que l’habitation » dont vous êtes propriétaire et que vous allez transformer en habitation ; ou acheter un titre de compensation (rachat de commercialité) auprès d’un tiers qui possède un bien « à usage autre que de l’habitation » qu’il va transformer en habitation. On opère alors un transfert de commercialité. Ce sont des m2 de commercialité qui sont transféré d’un bien à un autre.

Compensation

Relative aux autorisations de changements d’usage d’un local d’habitation en locaux de bureau, la compensation consiste à transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (bureau, commerce…). Elle permet ainsi de reconstituer la perte d’un logement par la création d’un autre logement, afin de ne pas aggraver l’insuffisance de logements et de préserver l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques.

Coworking

Il s’agit d’un mode d’organisation du travail ayant vu le jour aux Etats-Unis qui repose sur le partage d’un espace de travail entre plusieurs entrepreneurs. C’est en 1999 que le terme « coworking » est employé pour la première fois (par l'écrivain allemand Bernie de Koven).

Décret tertiaire

L’obligation réglementaire du Dispositif Éco Énergie Tertiaire (DEET), plus communément appelé « décret tertiaire », impose aux entreprises de réduire la consommation d’énergie de leurs bâtiments abritant des activités tertiaires. Cette obligation traduit la volonté du gouvernement d’améliorer la performance énergétique du parc français de bâtiments existants.

Demande placée

La demande placée en immobilier d'entreprise comprend toutes les transactions (location, vente, compte propre, VEFA, BEFA) portant sur des locaux à usage de bureaux et ayant abouties. Il s'agit donc des sociétés ayant pris à bail ou acquis un actif immobilier. Elle est exprimée en mètres carrés de surface utile.

Diagnostic De Performance Energetique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G), en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en matière d’émissions de gaz à effet de serre.

Diagnostic État des Risques Naturels, Miniers ou Technologiques (ERNMT)

Le diagnostic ERNMT est un type de diagnostic immobilier obligatoire dans certains cas au moment de la vente ou de la location d’un bien.

Durée Résiduelle Moyenne des Baux (WALB)

La WALB (Weight Average Lease Break, ou Durée Résiduelle Moyenne des Baux) signifie la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à une éventuelle résiliation. Autrement dit, il s'agit de la durée moyenne ferme d’un bail commercial pendant laquelle le locataire ne peut partir. L’investisseur a donc la garantie de percevoir un loyer.

Equipements d'Intérêt Collectif et Services Publics (EICSP)

L'EISCP (anciennement CINASPIC) est une destination - c'est-à-dire une raison pour laquelle le bien a été construit - permettant d'accueillir des Equipements d'Intérêt Collectif et des Services Publics.

Estimation immobilière

Une estimation peut être réalisée par comparaison en dégageant une valeur au mètre carré à partir de mutations de locaux semblables. Cette méthode doit être totalement proscrite pour l’évaluation des bureaux et d’une façon générale pour l’estimation des locaux commerciaux. 

Franchise de loyer

Gratuité de loyer dont la durée est négociée entre les parties. La franchise de loyer ne porte généralement que sur le loyer en principal, les charges et taxes restant dues durant cette période.

Garantie d'éviction

La garantie d’éviction protège l’acquéreur lorsque, dans l'hypothèse où des tiers revendiqueraient des droits sur le bien immobilier cédé, il se trouverait menacé par une dépossession de celui-ci.

Loi Aurillac

La loi Aurillac du 13 juin 2006 offre un cadre réglementaire plus strict pour les ventes à la découpe. Ce texte de loi offre un droit de préemption aux locataires sur les biens immobiliers vendus.

Loi Hoguet

La loi Hoguet régit les activités des agents immobiliers en France. Elle a pour but de protéger les consommateurs en encadrant les activités des agents immobiliers et en leur imposant des obligations en matière de transparence et de déontologie.

Méthodes de calcul de la valeur d’un actif immobilier

Il existe plusieurs méthodes pour estimer la valeur d’un actif immobilier. Le choix de la méthode dépend du contexte.

Permis de construire

Le permis de construire est une autorisation d'urbanisme que vous devez obtenir avant de construire un bâtiment ou de faire certains travaux sur une construction existante. Le permis de construire est délivré par la mairie.

Plan local d'urbanisme

Document d'urbanisme qui, à l'échelle du groupement de communes ou de la commune, traduit un projet global d'aménagement et d'urbanisme et fixe en conséquence les règles d'aménagement et d'utilisation des sols.

Promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente correspond à un avant-contrat. Le vendeur ou promettant s’engage à vendre son bien à un acquéreur ou bénéficiaire à des conditions précises.

Société civile immobilière

Une société civile immobilière (SCI) désigne un groupement de personnes qui s’unissent afin de constituer et de gérer un patrimoine à plusieurs. Comment créer une SCI ? Quelles sont ses caractéristiques ? Faisons le point.

Space-planning

Courant consistant à optimiser l’espace de travail d’une entreprise grâce à un réaménagement intérieur des locaux. 

Surface Utile Brute Locative (SUBL)

Surface horizontale située à l’intérieur des locaux et dégagée de toute emprise. Elle s’obtient en déduisant de la surface de plancher : les éléments structuraux (murs extérieurs, murs de refend, poteaux supérieurs à 1 m2) ; les circulations verticales : escaliers, ascenseurs, monte-charge, escalators) ; les gaines techniques.

Syndic de copropriété

Pour toute copropriété portant sur un bien immobilier, un syndic est désigné pour la gestion de l’immeuble. Depuis la loi du 10 juillet 1965, il agit en tant que représentant légal. Nommé pour une période de trois ans, son rôle consiste à administrer la copropriété. Quelles sont ses missions ? Comment est-il désigné ? Faisons le point.

Taux de rendement interne (TRI)

Indicateur financier permettant de juger de l’opportunité d’un placement, notamment d’un investissement locatif. Il rend compte avec précision de la rentabilité d’un investissement en tenant compte des différents flux de trésorerie. 

TVA immobilière

La TVA immobilière est perçue par l’État au titre de certaines opérations immobilières.

Taxe sur les bureaux

La taxe sur les bureaux applicable dans la région d'Île-de-France (TSB-IDF) est une taxe annuelle qui concerne les locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces de stationnement.

Vacance locative

La vacance locative correspond à la période qui s’écoule entre le moment où un locataire quitte un logement et celui où un nouveau locataire s’y installe. 

Vente d’un local commercial : étapes et spécificités

La vente d'un local commercial implique de maîtriser les méthodes d'évaluation et d'identifier les facteurs de valorisation.

Vente en l’Etat Futur d'Achèvement (VEFA)

La vente en l’état futur d'achèvement (VEFA) est un contrat par lequel l'acheteur acquiert un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Le vendeur s'engage à lui livrer le bien dès que les travaux de construction sont achevés. Cet acte doit être réalisé et signé chez un notaire. Il doit obligatoirement mentionner certaines informations.