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    ALEX BOLTON réalise la vente du 9 Téhéran (Paris 8e) Cession du 47 Sèvres (Paris 6) : ALEX BOLTON se positionne en conseil sur des actifs résidentiels en bloc en accompagnant AXA et Arkéa REIM A ne pas manquer - Conversion de bureaux obsolètes et périphériques en résidences étudiantes : ALEX BOLTON vous dit comment et pourquoi ALEX BOLTON accompagne Giorgio Armani dans l'acquisition de son nouveau siège en plein cœur du Triangle d’Or ALEX BOLTON remercie chaleureusement les participants du tournoi organisé le week-end dernier à Calais

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    Lexique

    Actif core

    L’actif core s’inscrit dans une stratégie d’investissement immobilier visant les immeubles situés dans les secteurs les plus prisés – là où il existe une rareté foncière (par exemple, le Quartier central des affaires à Paris) – occupés par des locataires de qualité sous forme de longs baux fermes et dans lesquels il n’y a pas de travaux significatifs à prévoir.

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    Analyse par comparaison

    La méthode d’estimation par comparaison consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu lors de la vente, récente, d’autres actifs aussi similaires que possible en termes de surface, d’état, de situation, de prestations, etc.

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    Bail Commercial

    Le bail commercial désigne le contrat de location d’un bien à usage professionnel, dans lequel est exercée une activité commerciale. Contrairement aux baux d’habitation, un bail 3 6 9 est signé par les deux parties (le preneur et le bailleur) pour une durée minimum de 9 ans.

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    Cession-bail

    Lorsque le locataire d'un local commercial (cédant) transmet son contrat de location à une autre personne (cessionnaire), il cède son droit au bail. Cette transmission peut aussi avoir lieu en même temps que la cession du fonds de commerce. Le contrat de bail comprend souvent des clauses qui précisent les conditions de la cession (par exemple, nécessité d'un acte notarié ou de l'accord du propriétaire).

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    Commercialité

    Dans les grandes villes, la transformation des locaux d’habitation en locaux commerciaux est réglementée. Il convient déposer une demande d’autorisation administrative préalable auprès de la mairie (articles L 631-7 et suivants du Code la Construction et de l’habitation) pour changer l’usage/la destination d’un bien immobilier.

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    Compensation

    Relative aux autorisations de changements d’usage d’un local d’habitation en locaux de bureau, la compensation consiste à transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (bureau, commerce…). Elle permet ainsi de reconstituer la perte d’un logement par la création d’un autre logement, afin de ne pas aggraver l’insuffisance de logements et de préserver l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques.

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    Coworking

    Il s’agit d’un mode d’organisation du travail ayant vu le jour aux Etats-Unis qui repose sur le partage d’un espace de travail entre plusieurs entrepreneurs. C’est en 1999 que le terme « coworking » est employé pour la première fois (par l'écrivain allemand Bernie de Koven).

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    Décret tertiaire

    L’obligation réglementaire du Dispositif Éco Énergie Tertiaire (DEET), plus communément appelé « décret tertiaire », impose aux entreprises de réduire la consommation d’énergie de leurs bâtiments abritant des activités tertiaires. Cette obligation traduit la volonté du gouvernement d’améliorer la performance énergétique du parc français de bâtiments existants.

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    Demande placée

    La demande placée en immobilier d'entreprise comprend toutes les transactions (location, vente, compte propre, VEFA, BEFA) portant sur des locaux à usage de bureaux et ayant abouties. Il s'agit donc des sociétés ayant pris à bail ou acquis un actif immobilier. Elle est exprimée en mètres carrés de surface utile.

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    Diagnostic De Performance Energetique

    Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G), en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en matière d’émissions de gaz à effet de serre.

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    Estimation immobilière

    Une estimation peut être réalisée par comparaison en dégageant une valeur au mètre carré à partir de mutations de locaux semblables. Cette méthode doit être totalement proscrite pour l’évaluation des bureaux et d’une façon générale pour l’estimation des locaux commerciaux. 

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    Franchise de loyer

    Gratuité de loyer dont la durée est négociée entre les parties. La franchise de loyer ne porte généralement que sur le loyer en principal, les charges et taxes restant dues durant cette période.

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    Loi Hoguet

    La loi Hoguet régit les activités des agents immobiliers en France. Elle a pour but de protéger les consommateurs en encadrant les activités des agents immobiliers et en leur imposant des obligations en matière de transparence et de déontologie.

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    Permis de construire

    Le permis de construire est une autorisation d'urbanisme que vous devez obtenir avant de construire un bâtiment ou de faire certains travaux sur une construction existante. Le permis de construire est délivré par la mairie.

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    Plan local d'urbanisme

    Document d'urbanisme qui, à l'échelle du groupement de communes ou de la commune, traduit un projet global d'aménagement et d'urbanisme et fixe en conséquence les règles d'aménagement et d'utilisation des sols.

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    Space-planning

    Courant consistant à optimiser l’espace de travail d’une entreprise grâce à un réaménagement intérieur des locaux. 

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    Surface Utile Brute Locative (SUBL)

    Surface horizontale située à l’intérieur des locaux et dégagée de toute emprise. Elle s’obtient en déduisant de la surface de plancher : les éléments structuraux (murs extérieurs, murs de refend, poteaux supérieurs à 1 m2) ; les circulations verticales : escaliers, ascenseurs, monte-charge, escalators) ; les gaines techniques.

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    Taux de rendement interne (TRI)

    Indicateur financier permettant de juger de l’opportunité d’un placement, notamment d’un investissement locatif. Il rend compte avec précision de la rentabilité d’un investissement en tenant compte des différents flux de trésorerie. 

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    Taxe sur les bureaux

    La taxe sur les bureaux applicable dans la région d'Île-de-France (TSB-IDF) est une taxe annuelle qui concerne les locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces de stationnement.

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    TVA immobilière

    La TVA immobilière est perçue par l’État au titre de certaines opérations immobilières.

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    Vacance locative

    La vacance locative correspond à la période qui s’écoule entre le moment où un locataire quitte un logement et celui où un nouveau locataire s’y installe. 

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    Equipements d'Intérêt Collectif et Services Publics (EICSP)

    L'EISCP (anciennement CINASPIC) est une destination - c'est-à-dire une raison pour laquelle le bien a été construit - permettant d'accueillir des Equipements d'Intérêt Collectif et des Services Publics.

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    Vente en l’Etat Futur d'Achèvement (VEFA)

    La vente en l’état futur d'achèvement (VEFA) est un contrat par lequel l'acheteur acquiert un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Le vendeur s'engage à lui livrer le bien dès que les travaux de construction sont achevés. Cet acte doit être réalisé et signé chez un notaire. Il doit obligatoirement mentionner certaines informations.

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    Durée Résiduelle Moyenne des Baux (WALB)

    La WALB (Weight Average Lease Break, ou Durée Résiduelle Moyenne des Baux) signifie la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à une éventuelle résiliation. Autrement dit, il s'agit de la durée moyenne ferme d’un bail commercial pendant laquelle le locataire ne peut partir. L’investisseur a donc la garantie de percevoir un loyer.

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    Vente d’un local commercial : étapes et spécificités

    La vente d'un local commercial implique de maîtriser les méthodes d'évaluation et d'identifier les facteurs de valorisation.

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    "Mathieu nous a très bien accompagnés. Cela a été un plaisir de travailler avec lui. D’un grand professionnalisme, il a su s’adapter et nous conseiller avec efficacité tout au long de notre recherche de bureaux."

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    "Faziley Si Amer a été efficace, professionnelle et très réactive dans la conduite des missions liées à mon projet de location de bureaux à Paris. Je ferai sans hésiter de nouveau appel à elle dans le futur !"

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