Asset management

Définition de l’asset management (gestion d’actifs)

Activité de gestion stratégique et opérationnelle d’un portefeuille d’actifs immobiliers, exercée le plus souvent par la filiale d’une banque ou d’un assureur, pour le compte d’un investisseur. L’asset management consiste à pérenniser, rentabiliser et valoriser un patrimoine, en cohérence avec les objectifs financiers et juridiques de son propriétaire. Les missions confiées à un asset manager peuvent donc s’avérer très variées.

L’asset management se distingue du property management : ce dernier concerne la gestion opérationnelle courante des actifs immobiliers, comme la gestion locative, l’entretien des biens ou le recouvrement des loyers. Les responsabilités, les compétences requises et les modalités contractuelles sont très différentes. Le cas échéant, le property management peut être délégué par l’asset manager à un tiers.

Cadre juridique de l’asset management

Le contrat de gestion d’actifs est encadré par différents textes législatifs :

  • La loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972 qui régulent les activités immobilières exercées pour le compte de tiers.
  • Lorsque l’asset manager agit dans le cadre de sociétés de gestion soumises à l’Autorité des marchés financiers (AMF) : le Code monétaire et financier, le Règlement général de l’AMF et l’agrément AMF.
  • Les directives européennes OPCVM (Organismes de placement collectif en valeurs mobilières) et AIFM (Alternative Investment Fund Managers), ainsi que le règlement PRIIPS (Packaged Retail and Insurance-based Investment Products).

Ce cadre légal impose également la détention d’une ou de plusieurs cartes professionnelles en fonction des activités exercées (carte « T » pour les transactions et/ou carte « G » pour la gestion) et la signature d’un mandat établi à l’écrit. Le mandat doit préciser la nature des missions prises en charge par l’asset manager, la durée de l’engagement, ainsi que les responsabilités du mandataire et le montant de sa rémunération.

Rôle de l’asset manager

L’asset management est une mission confiée à un professionnel (un asset manager) agissant en qualité de mandataire spécialisé dans la gestion des portefeuilles immobiliers. Ce dernier comprend des actifs diversifiés : bureaux, commerces, établissements hôteliers ou résidences gérées.

L’asset manager s’appuie ainsi sur une expertise à la fois juridique, financière, technique et commerciale afin de piloter la performance globale des biens. Il établit une stratégie de nature à valoriser les biens qui lui sont confiés, en tenant compte des contraintes du marché, des attentes des investisseurs et des exigences réglementaires.

Les missions de l’asset manager :

  • Négociation, gestion et renouvellement des baux afin d’assurer la pérennité des revenus locatifs et d’adapter les conditions contractuelles aux évolutions du marché immobilier.
  • Mise en œuvre des stratégies de valorisation dynamiques. Parmi les actions courantes : commercialisation des surfaces vacantes, optimisation des coûts d’exploitation, réalisation de travaux de rénovation ou d’amélioration, implémentation d’innovations techniques, etc.
  • Élaboration et actualisation des business plans immobiliers en intégrant des analyses financières détaillées pour orienter les décisions d’investissement, de valorisation ou de cession.
  • Suivi juridique des actifs, comme les contrats d’investissement.
  • Pilotage des opérations de développement ou de repositionnement des actifs en collaboration avec des partenaires extérieurs et des équipes juridiques. Le but étant de faire évoluer le patrimoine en même temps que le marché.

L’asset manager doit exécuter sa mission avec diligence et loyauté, et respecter les instructions du mandant ainsi que les réglementations applicables. À défaut, il est susceptible de voir sa responsabilité engagée.

Typologie des fonds

Les actifs gérés en asset management peuvent être détenus par le biais de plusieurs véhicules juridiques :

  • Les OPCVM, comme des Fonds communs de placement ou des Sociétés d’investissement à capital variable.
  • Les SCPI et OPCI (Sociétés civiles de placement immobilier et Organismes de placement collectif en immobilier).
  • Les FIA (Fonds d’investissement alternatifs).
  • Les Fonds spécialisés créés par la loi Pacte, comme les organismes de financement spécialisés.

Spécificités de l’asset management dans l’immobilier

L’asset management est une discipline pleinement intégrée à la chaîne de valeur immobilière, à mi-chemin entre la gestion opérationnelle et financière. Dans le cadre de la gestion d’un portefeuille d’actifs immobiliers, l’asset manager doit prendre en compte plusieurs spécificités :

  • La conformité juridique des contrats locatifs avec la réglementation en vigueur (Code de commerce, loi ALUR, loi Pinel et autres).
  • La gestion des risques relatifs à l’exploitation des actifs, ce qui suppose d’anticiper les évolutions réglementaires, les risques environnementaux, les contraintes techniques et les fluctuations du marché locatif.
  • La responsabilité fiduciaire vis-à-vis des investisseurs ou des propriétaires afin de garantir une gestion prudente et transparente, qui passe également par une obligation de conseil et par des reportings réguliers.
  • Le respect des obligations liées à la détention des cartes professionnelles et à l’établissement de mandats.

L’asset management est une fonction complexe et strictement encadrée par le droit, mais essentielle à la valorisation durable des actifs immobiliers. Dans ce cadre, l’asset manager travaille à garantir la performance des actifs, à créer de la valeur, et à contribuer au développement du patrimoine de son client.

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