Disposition passée entre le locataire et le bailleur d’un bien immobilier commercial permettant au preneur de ne pas payer de loyer pendant une période explicite, déterminée au début du contrat de location. Consenti contractuellement, cet allègement correspond soit à une gratuité totale, soit à une minoration temporaire de la somme à verser. Durant la période de franchise de loyer, les frais annexes (charges locatives et taxes) restent en principe à la charge du locataire, sauf stipulation contraire dans l’accord contractuel. Cette pratique s’applique principalement à des biens commerciaux comme les bureaux, les magasins ou les entrepôts.
La franchise de loyer n’est pas définie par la loi française : elle relève de la liberté contractuelle. À ce titre, cette disposition doit impérativement figurer par écrit dans le contrat de bail sous la forme d’une « clause de franchise ». Les parties sont tenues de respecter l’équilibre contractuel afin d’éviter toute requalification ou contestation ultérieure.
Par ailleurs, la gratuité temporaire consentie par le bailleur est compensée par les engagements du locataire. Ceux-ci peuvent prendre la forme de travaux à réaliser ou d’une prise de bail d’une durée de location ferme. L’administration fiscale considère ainsi la franchise de loyer comme un échange de prestations réciproques.
Sur le plan fiscal, la franchise de loyer ne constitue pas une exonération mais une réduction de prix : le loyer non perçu n’entre pas dans la base de TVA, et le locataire ne peut déduire que les charges réellement acquittées durant la franchise. Pour autant, les règles fiscales peuvent varier en fonction du type d’entreprise, de la juridiction et de la structure du contrat locatif.
La franchise de loyer comporte des avantages à la fois pour le bailleur et pour le locataire. Les principaux sont les suivants :
En contrepartie, les inconvénients de la franchise de loyer doivent être pris en compte, notamment l’absence de revenus locatifs pour le bailleur durant la période définie. Du côté du preneur, citons : un engagement ferme sur la durée du bail, la nécessité de respecter des obligations (comme la réalisation de travaux) et l’impossibilité de déduire les loyers de ses charges.
Trois grands types de franchises existent :
Le contrat formalisant l’accord de franchise de loyer doit préciser l’ensemble des modalités d’application de cette disposition et détailler les obligations spécifiques des deux parties. Ces modalités sont les suivantes :
Il est indispensable de rédiger minutieusement ce contrat afin d’éviter tout litige ultérieur. Il faut également s’assurer de la légalité de la franchise de loyer dans la juridiction concernée : certains secteurs géographiques peuvent prévoir des réglementations spécifiques. Enfin, une fois le contrat rédigé, il peut être nécessaire de l’enregistrer ou de le soumettre à une autorité compétente afin de garantir sa validité.
En résumé, la franchise de loyer constitue un mécanisme contractuel flexible et central dans l’immobilier commercial, au service des intérêts croisés du bailleur et du preneur.