Obligations du bailleur
Quelles sont les obligations du bailleur d’un local commercial ?
Pour permettre au locataire d’exercer les activités pour lesquelles il contracte un bail commercial, le bailleur doit lui fournir des documents indispensables : l’état des lieux, le DPE, l’annexe verte, le diagnostic ERNMT et le diagnostic amiante.
Le bailleur a l’obligation de maintenir le local commercial en bon état, de l’entretenir, d’assurer le raccordement du compteur EDF, de souscrire une assurance et de garantir les vices cachés.
Quels sont les devoirs d'un bailleur ?
Les documents indispensables
Le bailleur a l’obligation de fournir au locataire certains certificats attestant de l’état du local. Les diagnostics obligatoires sont listés dans l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.
L’état des lieux
C’est un document qui contient tous les détails de l’état de chaque partie du local : murs, plafonds, meubles, travaux de peinture, appareils électroménagers. Il contient le relevé de compteur, la liste des clés remise au locataire, les photos et vidéos des dommages du local, etc.
Ce document est important pour le locataire et le bailleur, il permet de situer les responsabilités des dégradations du local en fin de bail.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
C’est un document qui renseigne sur la consommation énergétique et climatique du bien à louer. Le diagnostic évalue l’impact des émissions de gaz à effet de serre en fonction de la consommation énergétique du local.
En France métropolitaine, tout local à louer doit avoir une consommation d'énergie inférieure à 449 kilowattheures par mètre carré de surface habitable et par an.
L’annexe verte
Ce document concerne les locaux de plus de 2000 mètres carrés à usage commercial ou professionnel.
Il contient :
- Descriptif et caractéristiques énergétiques des équipements du local commercial ;
- Consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes du local ;
- Quantité annuelle de déchets générée par le local ;
- Consommations annuelles d’eau des locaux du local loué.
Le diagnostic ERNMT
Ce document permet au locataire de connaître les potentiels dangers liés au local commercial qu’il loue. Il contient l’état des risques environnementaux : avalanche, inondations, éruption volcanique, d’effondrement, etc.
Le diagnostic amiante
Il est important que le locataire sache si le local commercial qu’il loue contient de l’amiante ou non. Pour tout bâtiment construit avant 1997, ce document est obligatoire.
Maintenir le local commercial en bon état
Pour permettre au locataire d’exercer son activité, l’article 1719 du Code civil oblige le bailleur à maintenir le local commercial dans un bon état de réparation.
La principale responsabilité du bailleur est de s’assurer que son local est dans un état sûr et approprié pour la location à usage commercial.
Le bailleur est tenu de maintenir les locaux conformes aux normes en vigueur : réparation de la toiture, des murs, des cheminées, etc.
L'entretien du local
Le bailleur est tenu de maintenir et d'entretenir le local commercial qu’il loue. L'article 605 précise les petits travaux d’entretien courant à la charge du locataire : peintures, travaux d’embellissement, etc.
L’article 606 du Code civil énumère les gros travaux de réparation à la charge du bailleur. Il est responsable des travaux de mise aux normes du local et de toutes les réparations structurelles : les fondations, les revêtements de sol, le toit et les murs extérieurs.
Les responsabilités du bailleur et du locataire doivent être clairement définies dans le bail.
Le compteur EDF
Le raccordement du local commercial à l’électricité et au gaz relève de la responsabilité du bailleur au moment de la location.
C’est au locataire du local commercial de souscrire un contrat d’électricité, il est l’occupant légal du bien loué. Le bailleur a le devoir de lui fournir le relevé du compteur EDF et le numéro du point de livraison (PDL).
L'assurance du local
La loi Alur de 2014 oblige tout propriétaire non occupant d’un local commercial en copropriété à souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle.
Garantir les vices cachés du local commercial
Le bailleur d’un local commercial ne doit cacher aucun vice au locataire. Il doit garantir tous les défauts qui pourraient empêcher le locataire d’utiliser le bien loué.
Le locataire peut demander la résiliation du contrat de bail devant un juge s’il découvre des défauts cachés du local qui limitent ou rendent impossible son exploitation.
Le bailleur peut insérer une clause pour être tenu responsable des vices préexistants ou dont il avait connaissance à la signature du bail. En l’absence de cette clause, il est responsable de tous les vices du local commercial, y compris ceux dont il n’a pas connaissance à la signature du bail.
La garantie des vices cachés n’est pas valable à la signature du bail pour les défauts visibles, les vices causés par la force majeure ou le manque d’entretien du locataire.
Quelles sont les particularités pour un bail commercial ?
Si la loi n’oblige pas à rendre le bail commercial par écrit, il va de l’avantage du bailleur et du locataire de le faire à travers un avocat ou un notaire pour éviter d’éventuels litiges.
Il est important pour le locataire de convenir avec le bailleur sur le type d’activité et s’assurer que la configuration du local ou les réglementations ne causeront pas de problèmes.
Le bail commercial est valable pendant 9 ans. Le bailleur et le locataire peuvent convenir d’une plus longue durée au besoin : cela entraînera des impacts juridiques à considérer.
La révision du loyer est possible après chaque période triennale (3 ans, 6 ans et 9 ans). L’augmentation de loyer est plafonnée, elle doit être inférieure ou égale à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.