Impôt local dû par toute personne (propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit) disposant de la jouissance ou de l’usage privatif d’un bien affecté à l’habitation. Supprimée en 2023 pour les résidences principales, elle reste exigible pour les résidences secondaires, les locaux vacants et certains locaux à usage professionnel lorsqu’ils ne sont pas soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Mais cela reste rare : dans leur grande majorité, les locaux professionnels sont soumis à la CFE et non à la taxe d’habitation.
La taxe d’habitation est perçue par les collectivités locales afin de financer leurs services et leurs infrastructures. Elle est régie en grande partie par les articles 1407 à 1414 B du Code général des impôts.
La quasi-totalité des locaux à usage professionnel est exclue de la taxe d’habitation et soumise à la CFE. En termes légaux, la taxe d’habitation n’est pas applicable aux locaux à usage professionnel qui remplissent ces trois conditions :
Les exceptions à cette règle sont spécifiques et rares. Seuls les biens à usage d’habitation détenus par des entreprises et occupés par des personnes physiques entrent dans le champ d’application de la taxe d’habitation, et uniquement lorsqu’il ne s’agit pas de résidences principales.
Tout propriétaire (personne physique ou morale) doit déclarer l’occupation de ses locaux auprès de l’administration fiscale. Cette déclaration précise la nature de l’occupation et l’identité des occupants tiers s’il y a lieu. Elle doit être mise à jour en cas de changement de situation ou d’occupation.
La taxe d’habitation est calculée par l’administration fiscale sur la base de la valeur locative des locaux. Cette valeur correspond au montant du loyer théorique que le propriétaire pourrait en retirer s’il mettait le bien en location. Dans le cas des locaux professionnels, elle est calculée en tenant compte de trois critères :
La valeur locative est multipliée par le taux d’imposition fixé par la collectivité territoriale. Ce taux varie d’une commune à l’autre, voire d’un quartier à l’autre dans les grandes villes.
Le calcul est réalisé à l’aide de la formule suivante :
valeur locative cadastrale x taux communal applicable = montant de la taxe d’habitation
Dans les zones tendues, où la demande de logements excède l’offre, les communes sont en droit d’appliquer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires : jusqu’à 60 % du montant initial.
La valeur locative cadastrale est de 10 000 €. Le taux communal est fixé à 15 %.
(10 000 € x 15 %) = 1 500 €
La taxe d’habitation due pour le bien immobilier s’élève à 1 500 €.
La taxe d’habitation est un élément à intégrer dans la gestion patrimoniale des sociétés immobilières (sociétés de gestion, promoteurs et SCI) et des entreprises. Elle demeure un impôt local significatif dès lors que l’organisme détient ou occupe des locaux meublés à usage d’habitation autre que principale.
Par exemple, dans une SCI, la taxe est due sur les résidences secondaires détenues par la société, même lorsque les associés ne les occupent que de manière occasionnelle. Ce n’est pas le cas pour les loueurs meublés (professionnels ou non) dans la mesure où les biens sont destinés à une activité économique : dans ce cas, la CFE remplace la taxe d’habitation.
Les professionnels de l’immobilier peuvent optimiser cette charge fiscale de différentes manières :
Pour les entreprises, il convient de veiller à la bonne affectation des locaux et à une déclaration correcte pour éviter une double imposition (taxe d’habitation et CFE) ou une requalification par l’administration fiscale. Il faut en effet opérer une distinction entre les locaux affectés à l’habitation (soumis à la taxe d’habitation) et les locaux professionnels (soumis à la CFE).