En droit, les actes authentiques et les compromis de vente sont des termes qui reviennent fréquemment. Ces types de convention sont simples, mais parfois mal comprises. Un acte authentique est un document officiel rédigé par un officier public.
Les caractéristiques propres d'un acte authentique lui confèrent des avantages, notamment la possibilité de faire valoir ses droits dès sa conclusion. Ces actes sont obligatoires dans certaines situations, particulièrement lors de la vente d'un bien immobilier.
L’acte authentique se réfère à un document officiel rédigé et obligatoirement signé par un officier public. L’officier public engagé dans la rédaction d’un acte authentique est le notaire.
C’est pour cette raison que l’acte authentique est appelé acte notarié.
Une fois que le notaire a apposé son sceau sur le document, ce dernier acquiert une force exécutoire. Le contrat de vente immobilière est un exemple d’acte authentique.
Il existe de nombreux actes authentiques. D’un point de vue juridique, tous les contrats qui sont conclus entre deux parties, que ce soient deux personnes morales ou physiques, peuvent prendre la forme d’un acte authentique.
Si un contrat de travail est signé en présence d’un notaire, il devient automatiquement un acte authentique. Les actes authentiques les plus fréquents concernent le secteur de l’immobilier.
La vente d’une maison ou d’un immeuble est une opération délicate qui nécessite la prise de plusieurs précautions. Pour cette raison, l’intervention d’un notaire est toujours requise.
Il y a des actes authentiques qui sont plus fréquents. On peut citer :
À cause de sa nature délicate, le bail commercial est réalisé sous forme d’un acte authentique. Le bail commercial ne doit pas être un document type. Tous les locaux ont leurs spécificités. Il est nécessaire que le contrat soit rédigé en prenant en compte ces particularités.
Pour cette raison, les parties se tournent vers les notaires ou les avocats pour l’établissement d’un acte authentique de bail commercial. Cet acte doit obligatoirement comporter des mentions.
À savoir :
Dans certains cas, les parties ne peuvent pas recourir à un acte sous seing privé. Lorsqu’il s’agit d’une vente de bien immobilier, l’acte authentique est nécessaire et obligatoire. Il possède certaines spécificités et impose les conditions d’une promesse synallagmatique.
Cet acte entraîne :
La situation est différente pour les logements neufs. L’acte authentique demeure nécessaire. Le contrat intervient entre l’intervalle de 4 ou 6 mois après la signature du contrat portant réservation.
À l’échéance de la période de transfert, l’acte authentique de vente devient un titre de propriété. Le nouveau contenu d’un acte authentique est différent du contenu d’un acte authentique dans l’ancien.
En plus des mentions obligatoires dans un acte authentique, elle doit comporter les mentions comme :
À part la vente d’immeuble, la loi fait obligation aux parties de faire appel à un officier public pour tous les documents relatifs aux domaines. Qui s’agit des :
Pour qu’un acte authentique soit considéré comme valide, il doit remplir un certain nombre de conditions. On parle de mentions obligatoires. Dans un acte de vente authentifié, certaines informations doivent être clairement établies.
Ces informations sont précisées par le décret n° 55-44 du 4 janvier 1955. Il s’agit de :
Il existe de multiples avantages liés à l’établissement d’un acte authentique. La première est de faire valoir ses droits dès qu’il est conclu. La date d’établissement devient le point de départ de toute action en justice et ne peut être valablement contestée. Il constitue une solide preuve devant les tribunaux.
Comme l’acte authentique fait intervenir un officier public, il comporte la totalité des mentions que la loi rend obligatoires. Les risques liés à l’oubli sont limités. Dans le cadre d’un compromis de vente, le notaire est le mieux indiqué pour mentionner clairement les conditions suspensives.
Le notaire a une obligation d’informations envers les parties impliquées. Il leur explique toutes les conséquences de l’acte qu’ils sont sur le point de signer et répond à leurs questions pour lever les doutes.
L’acte authentique possède un caractère exécutoire comme tout acte rendu par la justice. Il permet au créancier de saisir les actifs du débiteur par application de ses droits.
Un acte authentique ne peut être contesté, encore moins annulé. La partie qui se sent lésée doit s’engager dans une longue démarche judiciaire.
Un acte authentique doit nécessairement être rédigé par un officier public et ministériel. Il doit s’agir d’un professionnel du droit qui exerce une activité au sein d’un office attribué par l’État.
Contrairement à ce que pense la majorité des personnes, le notaire n’est pas le seul officier public à rédiger un acte authentique. Les huissiers, les avocats, ainsi que les greffiers du tribunal de commerce peuvent également établir ces actes.
Si on ajoute la TVA, le prix d’un acte notarié s’élève actuellement à 67,92 euros. Le tarif est réglementé par le décret 2020-179. Il ne s’agit pas d’une situation de marchandage. À ce tarif, on doit ajouter d’autres frais comme les débours et les droits d’enregistrement.
Les droits d’enregistrement varient entre 3, 8 et 0,7 % en fonction du prix de vente du bien.
Pour connaître le montant exact à payer, il faut s’adresser à un cabinet de notaire.
Si les droits d’enregistrement sont les mêmes, le coût d’un acte de notoriété est un peu plus élevé dans les territoires d’outre-mer. En Martinique et en Guadeloupe, cet acte coûte 70,75 euros hors taxe et à la Réunion, vous devez débourser 77,54 euros hors taxe.
L’acte de vente électronique ou l’acte authentique électronique conserve toutes les caractéristiques et la force légale de l’acte authentique classique. Elle a été instituée par le législateur pour aider les personnes qui ne se trouvent pas dans le même périmètre géographique. Ceci pour conclure les actes de vente dans les meilleures conditions.
Les deux parties n’ont pas besoin d’être physiquement présentes au moment de la signature d’un acte authentique électronique. Toutefois, leur présence virtuelle est requise. Ils vont avoir accès au même document en ligne et recevoir les explications nécessaires.
Dans certains cas, l’une des parties peut être physiquement présente tandis que l’autre est présente de façon virtuelle. Le notaire doit s’assurer de l’identité des personnes.
La procédure de signature est rapide et sécurisée. À la date de la signature, pour commencer, le notaire doit montrer le document et les annexes aux parties sur un grand écran de manière simultanée.
Après les éventuelles modifications, l’acte est validé par le notaire à l’aide d’une clé REAL. Il s’agit d’une clé informatique cryptée qui renferme l’identification et la signature du notaire. Cette clé est protégée par un mot de passe secret.
Après la validation, l’acte fait son apparition sur une tablette et les deux parties sont invitées à apposer leur signature en se servant d’un stylo électronique. Le notaire signe à son tour au moyen de la clé REAL.
La date et le lieu des signatures sont validés sur-le-champ et il n’est plus possible de modifier l’acte.
L’acte authentique est différent de l’acte sous seing privé. Ce dernier n’engage que les parties impliquées, par exemple le contrat de travail.
Le bail commercial peut être conclu sous seing privé, mais il vaut mieux pour les parties engagées dans le processus qu’il s’agisse d’un acte authentique.
L’acte authentique bail commercial est un titre exécutoire. Il donne la possibilité de recouvrir les loyers impayés en procédant directement à la saisie des comptes bancaires du locataire.
Contrairement à l’acte sous seing privé, le propriétaire n’a plus besoin d’une décision de justice pour agir.