Indice trimestriel publié par l’INSEE servant à encadrer les augmentations annuelles des loyers du secteur privé, essentiellement pour les baux d’habitation, mais dont l’utilisation peut s’étendre à certains locaux à vocation professionnelle ou mixte. L’indice de référence des loyers (IRL) tient compte de l’évolution des prix à la consommation pour réviser les loyers. Sa compréhension par les professionnels de l’immobilier, les bailleurs et les entreprises est donc essentielle pour bien gérer les opérations de location de biens meublés ou vides et de locaux mixtes.
L’indice de référence des loyers a été créé par la loi du 8 février 2008 en remplacement de l’indice du coût de la construction (ICC). Il est utilisé comme valeur de référence par les propriétaires pour la révision des loyers afin de les adapter à l’inflation.
En tant qu’outil juridique et économique, l’IRL sert à refléter l’évolution du pouvoir d’achat des ménages et à garantir l’équilibre entre les intérêts des deux parties. Il a pour but de protéger les locataires contre des hausses déraisonnables des loyers, mais aussi d’assurer aux bailleurs une augmentation en phase avec l’inflation et l’évolution du pouvoir d’achat.
L’IRL concerne essentiellement les logements du parc locatif privé, à savoir : les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 et les biens meublés régis par l’article L6321-1 du Code de la construction et de l’habitation. Toute personne qui loue un,loué constitue sa résidence principale.). Il s’applique également aux logements du parc social, mais suivant des modalités spécifiques.
L’indice ne sert pas de référence légale pour les locaux à usage exclusivement professionnel ou commercial. Dans ce cas, la révision des loyers s’effectue le plus souvent sur la base de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Les parties au bail commercial ou professionnel peuvent toutefois décider d’utiliser l’IRL comme valeur de référence si aucune disposition légale ou réglementaire ne s’y oppose. Cela s’avère pertinent, par exemple, pour les locaux mixtes nécessitant une valeur référentielle commune pour la gestion des loyers, ou pour des raisons de simplicité. Cette pratique doit néanmoins être prévue dans le contrat de bail.
L’indice de référence des loyers peut s’étendre aux redevances des contrats de location-accession portant sur des immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte, achevés ou en construction à la date de la signature de la convention, ainsi qu’aux loyers des bâtiments d’habitation dans le cadre des fermages (conformément à l’article 411-11 du Code rural). Dans ce cadre, il se substitue à l’indice du coût de la construction.
L’IRL est calculé chaque trimestre par l’INSEE en prenant pour base la moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur les douze derniers mois. Il est chaîné en glissement annuel et se déduit de l’indice du même trimestre de l’année précédente en appliquant la différence entre les deux périodes.
Ainsi, pour réviser un loyer, le bailleur doit prendre en compte la différence entre l’indice du dernier trimestre connu et celui du même trimestre de l’année précédente.
Il est publié quelques jours après la fin de chaque trimestre :
Attention : l’IRL utilisé en France métropolitaine diffère de l’indice applicable en Corse et dans les départements d’outre-mer.
Le bailleur est en droit de réviser le loyer une fois par an à la date d’anniversaire du bail locatif ou à toute date convenue entre les parties, dans la limite du plafond fixé par l’IRL. Dès lors que cette révision est effectuée dans les conditions prévues par la loi et par le contrat, le locataire ne peut pas s’y opposer. Mais le bailleur n’est pas dans l’obligation de l’appliquer : il peut choisir de ne pas augmenter le loyer.
Pour les professionnels de l’immobilier comme pour les entreprises qui administrent des biens, une connaissance approfondie de l’indice de référence des loyers est indispensable pour réviser les montants des biens en gestion dans le respect de la réglementation. L’IRL garantit ainsi une évolution des loyers en adéquation avec l’évolution des prix à la consommation.