En immobilier, acte qui scelle l’engagement pris par le vendeur et par l’acheteur et les astreint à conclure la transaction dans des conditions prédéterminées. Dans le secteur tertiaire (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts et autres), il formalise les droits et obligations spécifiques de chaque partie au contrat en mentionnant notamment la nature du bien cédé et le prix de vente défini – la chose et le prix. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, le compromis de vente constitue ainsi une garantie déterminante dans le cadre d’une transaction entre des actifs professionnels.
Le compromis de vente se distingue de la promesse unilatérale par son caractère synallagmatique qui engage réciproquement les deux parties (Code civil, article 1102).
Cette promesse synallagmatique de vente répond à quatre principes clés :
Cet acte peut être authentique ou établi sous seing privé. La signature devant notaire est recommandée pour les biens immobiliers tertiaires en raison des clauses techniques dont sont assortis les contrats d’avant-vente. Elle est obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du contrat excède 18 mois.
La signature du compromis de vente s’accompagne du versement d’un dépôt de garantie équivalant à 5 à 10 % du prix de vente. Cette somme est versée par l’acquéreur. Elle s’impute sur le prix final lors de la signature de l’acte notarié.
Si l’acquéreur rompt le compromis de vente pour une raison autre que la non-réalisation d’une condition suspensive, le montant versé au titre du dépôt de garantie peut être conservé par le vendeur.
L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation incompressible de 10 jours qu’il peut exercer par courrier recommandé avec accusé de réception afin de revenir sur son engagement. Il n’a pas à donner de motif. Les sommes versées au titre du dépôt de garantie lui sont restituées dans leur intégralité dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date à laquelle le vendeur a été informé.
Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la date de la remise en main propre de l’acte ou de la réception de l’avant-contrat par courrier recommandé avec accusé de réception.
Contrairement à la promesse, le compromis de vente n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux, ce qui réduit les frais de transaction. Cependant, en cas de litige quant à la réalisation des conditions suspensives, les parties demeurent liées par le contrat, sauf accord amiable ou décision de justice.
Il est recommandé de confier la rédaction d’un compromis de vente à un professionnel (notaire ou agent immobilier) en raison de l’importance des clauses qui y figurent.