Investissement locatif

Qu’est-ce que l’investissement locatif et comment le structurer ?

L’investissement locatif désigne une opération immobilière qui voit une personne physique ou morale faire l’acquisition d’un bien (logement résidentiel ou local professionnel) dans le but principal d’en tirer des revenus réguliers grâce à sa mise en location. Le cadre juridique est un élément clé de la réussite d'un tel projet, car il influe sur la fiscalité (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, dispositifs fiscaux accessibles au propriétaire bailleur, etc.), la protection du patrimoine et la valorisation du bien à long terme.

Principes de l’investissement locatif

Contrairement au fait d'acheter une résidence principale pour y habiter, l’investissement locatif s’inscrit dans une logique patrimoniale et économique : il s'agit de louer un bien à un tiers, qu'il s'agisse d'un logement ou d'un local commercial ou professionnel. Ce type d’opération vise à générer un rendement locatif (rentabilité brute ; rapport entre les loyers perçus et le prix d'achat du bien), à constituer un patrimoine valorisable sur le long terme et, le cas échéant, à bénéficier d’avantages fiscaux comme l’amortissement ou le déficit foncier - en fonction du régime fiscal.

Économiquement parlant, l’investissement locatif recouvre des réalités très diverses, dans la mesure où il est possible de faire l’acquisition d’appartements, de maisons, de parkings, de locaux commerciaux, de bureaux, d’entrepôts ou de locaux d’activités mixtes. La nature du bien conditionne le régime juridique applicable, les obligations des parties et les risques inhérents à l’opération.

En pratique, l’investisseur, qui est aussi le bailleur, transfère la jouissance du bien à un locataire (preneur) en contrepartie du versement d’un loyer, sans en céder la propriété. Cette dissociation entre l’usus (droit d’usage), le fructus (droit de percevoir les fruits du bien) et l’abusus (droit de disposer du bien) est au cœur de la relation locative.

Cadre juridique de l’investissement locatif

L’investissement locatif est encadré par un ensemble de règles tirées du Code civil et du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).

Le droit commun du louage de choses, fondé sur les articles 1709 et suivants du Code civil, pose les principes généraux applicables à tout contrat de bail : obligation de délivrance, obligation d’entretien, droit à la jouissance paisible, paiement du loyer et restitution du bien en fin de bail.

Pour les baux d’habitation, le socle juridique est constitué par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui offre une protection renforcée au locataire, considéré comme la partie faible au contrat.

Le contrat de bail est le pilier de l’investissement locatif dans la mesure où il fixe les droits et obligations réciproques du bailleur et du preneur.

• Le bailleur est tenu de délivrer un bien en bon état, d’assurer les réparations importantes, de garantir la jouissance paisible des lieux et de respecter les normes de décence.
• Le preneur s’engage à verser le loyer aux termes convenus, à user du bien conformément à sa destination contractuelle et à restituer les lieux en bon état à l’expiration du bail.

Au fil du temps, les dispositions issues des lois Alur (2014), Élan (2018) et Climat et Résilience (2021) ont renforcé les obligations du bailleur, notamment en matière de performance énergétique, de décence du logement et d’encadrement des loyers dans certaines zones tendues.

Dans l’immobilier d'entreprise, l’investissement locatif est régi par le droit des baux commerciaux (Code de commerce) ou professionnels (loi du 23 décembre 1986).

Fiscalité de l’investissement locatif

La fiscalité est un levier déterminant dans la structuration d’un investissement dans l’immobilier locatif. Les revenus fonciers sont en principe soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (régime réel ou micro-foncier), mais peuvent également relever du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en cas de location meublée, ouvrant droit notamment au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

À ces principes de base viennent s’ajouter les dispositifs de défiscalisation qui permettent à l’investisseur de bénéficier d’avantages fiscaux (crédit ou réduction d'impôt) en contrepartie du respect de règles spécifiques liées au bien, au bail locatif, au montant des loyers et/ou aux revenus des locataires. Ces leviers augmentent la rentabilité nette du bien locatif.

L’investissement locatif en immobilier professionnel

En immobilier d’entreprise, l’investissement locatif obéit à des règles sensiblement différentes. Deux régimes dominent : le bail commercial et le bail professionnel.

Le bail commercial, régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, est conclu pour une durée minimale de 9 ans et confère au preneur un droit au renouvellement ou, à défaut, à une indemnité d’éviction en cas de refus par le bailleur.

Ce régime protecteur impose au bailleur des contraintes notables :

• Encadrement de la révision triennale du loyer indexée sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
• Règles précises sur la répartition des charges et travaux entre bailleur et preneur.
• Formalisme rigoureux pour toute modification des conditions contractuelles.

Le bail professionnel, régi par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, s’applique aux locaux utilisés pour l’exercice d’une activité non commerciale pour une durée minimale de 6 ans. Ce contrat offre davantage de souplesse et n’intègre pas de droit au renouvellement au profit du preneur, sauf convention contraire.

La structuration juridique de l’investissement (acquisition en direct, via une société civile immobilière (SCI), une société par actions simplifiée (SAS), ou par le biais d’un organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) ou d’une société civile de placement immobilier (SCPI) a une influence directe sur le régime fiscal applicable, les conditions de financement et les modalités de transmission du patrimoine.

Ainsi, l’investissement locatif en immobilier d'entreprise est avant tout une opération juridique et financière complexe qui requiert une analyse approfondie de chaque paramètre contractuel, fiscal et patrimonial.

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