Mécanisme juridique et économique, l’indice des loyers commerciaux (ILC) permet de procéder à la révision annuelle ou triennale des loyers dans le cadre des baux 3-6-9, à la hausse comme à la baisse. Il est calculé chaque trimestre et publié par l’INSEE. La bonne compréhension de cet indice de référence est indispensable tant pour la rédaction des baux que pour leur exécution et leur renégociation, afin d’éviter des situations litigieuses.
L’indice des loyers commerciaux a été institué par la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008, précisé par le décret du 4 novembre 2008 relatif à l’indice national trimestriel des loyers commerciaux, puis révisé à l’occasion du décret du 14 mars 2022. Ces textes définissent le champ d’application de l’ILC ainsi que ses modalités de calcul : ils prévoient notamment l’utilisation de l’indice des prix à la consommation (hors tabac et loyers résidentiels) et du coût de la construction. Le décret de 2022 a entériné la suppression de la composante « chiffre d’affaires du commerce de détail » afin de limiter les augmentations.
Ce mécanisme juridique et économique permet au législateur d’ancrer l’évolution des loyers commerciaux dans des indicateurs directement liés à l’activité économique réelle des exploitants. L’objectif est d’aboutir à un indicateur équilibré, moins inflationniste, et plus cohérent avec la capacité contributive des commerçants et artisans.
D’un point de vue normatif, l’ILC est l’un des deux indices utilisés pour fixer les loyers applicables aux professionnels, aux côtés de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Ces deux indicateurs ont remplacé l’indice du coût de la construction (ICC) jugé trop volatil. L’ILC concerne les baux commerciaux tandis que l’ILAT s’adresse aux bureaux, aux entrepôts et aux locaux utilisés par les professionnels libéraux. C’est le cas depuis septembre 2014 dans les conditions mentionnées à l’article L.145-34 du Code de commerce.
L’indice des loyers commerciaux est calculé trimestriellement et publié par l’INSEE. Il se déduit de l’indice du même trimestre de l’année précédente, auquel on applique l’évolution entre ces deux périodes de la somme de ses composantes (prix à la consommation et coût de la construction), comme le prévoit l’article 2 du décret du 4 novembre 2008.
L’ILC est ainsi constitué « par la somme pondérée d’indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation et de celle des prix à la construction neuve » (article 1er du décret). Sa formule de calcul, valable depuis 2022, repose plus spécifiquement sur :
Elle est exprimée comme suit : 75 % mIPCL + 25 % mICC. À titre d’exemple, l’ILC était de 137,09 pour le 3e trimestre de l’année 2025.
En pratique, l’ILC est utilisé comme indice de référence dans les clauses d’indexation des baux commerciaux. Il permet d’actualiser le loyer soit dans le cadre d’une révision triennale légale, soit au titre d’une clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation automatique), sous réserve du respect des conditions de validité réglementaires.
Cet indice s’applique principalement aux locaux commerciaux situés en pied d’immeuble, en centres commerciaux ou en zones d’activités, dès lors qu’ils accueillent une activité commerciale ou artisanale au sens juridique. À ce titre, les locataires doivent être immatriculés au Registre national des entreprises (RNE). Certaines activités sont exclues du champ de l’ILC : les activités industrielles, les activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux, et les activités exercées dans des plateformes logistiques (comme des entrepôts).
L’ILC s’applique :
Pour le bailleur, l’indice des loyers commerciaux constitue un outil de sécurisation des revenus locatifs. Son évolution modérée permet de préserver la valeur locative sans fragiliser l’équilibre économique du preneur.
Pour le locataire, l’ILC offre une visibilité financière accrue et limite les risques de hausses brutales de loyers, facteur clé de la pérennité de l’exploitation.
D’un point de vue contentieux, l’ILC est fréquemment mobilisé dans les litiges relatifs à la révision ou au plafonnement des loyers. Les juridictions apprécient strictement le respect des textes, tant sur le choix de l’indice que sur la période de référence retenue.
Le professionnel de l’immobilier d’entreprise doit donc intégrer cet indice comme un véritable outil juridique plutôt que comme un simple paramètre économique.