Loi ALUR : définition juridique
Adoptée en 2014, la loi ALUR forme un cadre juridique général visant à réformer en profondeur le secteur de l’immobilier. Ce texte a pour objectif d’assurer une meilleure régulation du marché, de renforcer la protection des locataires, d’uniformiser les pratiques des acteurs de l’immobilier et de moderniser les règles d’urbanisme. Ses principales mesures ont trait aux baux d’habitation, à la copropriété et à l’exercice des métiers de la transaction immobilière, ainsi qu’à certaines spécificités des baux commerciaux et professionnels.
Cadre juridique et mesures phares de la loi ALUR
La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite « loi ALUR ») s’inscrit dans la politique générale du droit immobilier et de l’urbanisme en France. Elle présente plusieurs mesures phares :
- L’amélioration des rapports entre locataires et propriétaires via une réforme des documents officiels nécessaires à une mise en location (contrat de bail, état des lieux, diagnostics techniques, etc.).
- L’encadrement des loyers dans les zones à forte tension locative, visant à limiter la hausse des loyers et à combattre la spéculation immobilière. Ce dispositif a été remplacé par une expérimentation figurant à l’article 140 de la loi ELAN.
- La régulation des professions immobilières, via l’encadrement des honoraires, l’obligation de formation continue ou des règles nouvelles relatives à la délivrance de la carte professionnelle.
- L’amélioration de la gestion des copropriétés, en particulier l’obligation de les immatriculer dans un registre afin de mieux connaître leur état et de détecter plus efficacement les situations de fragilité. La loi ALUR impose également la création d’un fonds travaux permettant de provisionner en amont les sommes nécessaires au financement des rénovations.
- L’incitation à la rénovation énergétique des bâtiments, complétée par la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte.
- La protection renforcée des locataires, qui inclut la lutte contre l’habitat indigne, des garanties relatives à la décence du logement, et des sanctions en cas de non-respect des obligations de travaux.
La loi ALUR et l’immobilier tertiaire
Connue essentiellement pour ses mesures touchant le logement résidentiel, la loi ALUR a également un impact notable sur l’immobilier tertiaire par le biais des baux commerciaux surtout, et des baux professionnels dans une moindre mesure.
Pour le bail commercial, la loi ALUR a introduit plusieurs dispositions :
- Le droit de préférence pour le locataire en cas de vente du local, lorsque le bail est en cours et à condition que l’activité soit exercée depuis plus de 3 ans.
- L’obligation d’information imposée aux propriétaires, au profit des locataires (état des lieux, grille de vétusté et diagnostics techniques).
- L’obligation de souscrire une assurance propriétaire non occupant pour les propriétaires de locaux commerciaux en copropriété.
- L’encouragement à plus de transparence dans les relations locatives via l’uniformisation des pratiques.
- L’obligation de préciser dans le bail commercial la répartition des charges entre le bailleur et le preneur.
- Le renforcement du droit de résiliation triennale par le locataire, sauf exceptions.
La loi ALUR a un impact plus limité sur le bail professionnel : elle impose l’obligation de fournir des diagnostics techniques au locataire et de clarifier la répartition des charges et des travaux.
Loi ALUR et professionnels de l’immobilier
Pour les professionnels de l’immobilier (gérants d’agence, conseillers ou mandataires, gestionnaires de biens et syndics), la loi ALUR a marqué un tournant régulateur en introduisant de nouvelles règles contraignantes visant à structurer l’activité et à responsabiliser les intervenants. Parmi les principales mesures mises en place :
- La réduction de la durée de validité de la carte professionnelle, qui passe de 10 à 3 ans. Celle-ci est maintenant délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie.
- Une obligation de formation continue de 14 heures par an (soit 42 heures sur 3 ans) qui conditionne le renouvellement de la carte professionnelle.
- L’encadrement des honoraires de location afin de limiter les pratiques financières abusives, en imposant une répartition claire des frais entre le bailleur et le locataire.
- L’interdiction faite aux mandataires de recevoir ou de détenir (même de façon temporaire) des fonds de leur clientèle.
- L’obligation d’information et de transparence qui impose notamment d’intégrer des données spécifiques dans les annonces, d’inclure une notice dans les contrats de location et de réaliser l’état des lieux de manière contradictoire.
- La création d’un registre d’immatriculation des copropriétés (pour les syndics).
En cas de non-respect de ces obligations, les professionnels s’exposent à des amendes administratives, à des sanctions pénales ainsi qu’au retrait de la carte.
Ainsi, la loi ALUR dessine un cadre juridique rénové, essentiel au secteur de l’immobilier en France. Elle régule les relations locatives entre bailleurs et locataires, protège les ménages vulnérables, encourage la rénovation des logements, instaure de nouvelles règles de décence, et tend à moderniser la gestion immobilière. Elle s’applique aussi à l’immobilier tertiaire dans une certaine mesure, spécifiquement en encadrant plus fermement les baux commerciaux. Enfin, elle impose des obligations aux professionnels de l’immobilier au profit de la transparence, de l’information des clients et de la sécurité des transactions.
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