Contrat de location dédié à un bien immobilier affecté à un usage exclusivement professionnel. Le bail professionnel permet à un locataire d’exercer une activité libérale, réglementée ou non, dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). À la différence du bail commercial, il offre une souplesse contractuelle accrue, tout en se caractérisant par une protection moindre pour le locataire : cette spécificité le classe dans une catégorie intermédiaire entre la location civile et le bail commercial.
Le bail professionnel est défini principalement par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Ce texte dispose que le bail peut être consenti à un professionnel pour l’exercice exclusif d’une activité libérale réglementée ou non (avocats, médecins, architectes, experts-comptables, consultants, etc.), ce qui exclut les activités artisanales, commerciales et industrielles.
Comme l’indique l’article 57 A, le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de 6 ans, avec la possibilité de le reconduire tacitement pour la même durée. Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les lieux, mais le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’expiration du terme convenu. Il faut noter que contrairement au bail commercial, il n’existe aucun droit au renouvellement ni d’indemnité d’éviction pour le locataire.
Le bail professionnel doit être établi à l’écrit. Il doit aussi indiquer clairement la destination des locaux faisant l’objet de la location.
Les termes du contrat de bail professionnel sont librement définis par les deux parties. Ce document comporte généralement les éléments qui suivent :
Le montant du loyer, tout comme ses modalités de révision, sont librement déterminés par les parties. La répartition des charges, des taxes ou impôts, ainsi que des travaux et des réparations, relève également de la liberté contractuelle, à condition de ne pas contrevenir aux dispositions légales. À titre d’exemple, la charge des grosses réparations (définies par l’article 606 du Code civil) incombe par défaut au propriétaire, sauf clause contraire.
Le bail professionnel doit préciser que les locaux sont affectés exclusivement à l’exercice d’une activité libérale, réglementée ou non. Une tolérance existe lorsque l’activité professionnelle comporte des actes de nature accessoire (exemple : un expert-comptable qui vend des livres spécialisés dans son domaine).
D’un commun accord, le propriétaire et le locataire peuvent choisir de placer le contrat de bail professionnel sous le régime du bail commercial. Dans ce cas, ce sont les règles encadrant le bail commercial qui s’appliquent : durée d’au moins 9 ans, indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement, répartition réglementaire des charges, etc.
Un état des lieux doit obligatoirement être réalisé lors de la prise de possession des locaux. Il est établi soit par le propriétaire et son locataire, à l’amiable et de façon contradictoire, soit par un commissaire de justice, auquel cas ces frais sont partagés par moitié entre les deux parties. Ce document doit être annexé au bail professionnel ou conservé par chacune des parties.
Le preneur est en droit de sous-louer les locaux, sauf interdiction explicite dans le contrat de bail. S’il décide de sous-louer tout ou partie du local, il doit au préalable en informer le propriétaire. Il peut également céder librement son bail professionnel, là encore sauf clause contraire dans le contrat.
Le droit au renouvellement ne s’applique pas au bail professionnel, contrairement au bail commercial. En cas de non-renouvellement par le propriétaire, celui-ci n’est pas tenu de verser à l’occupant une indemnité.
Le propriétaire des locaux est engagé pendant une période minimale de 6 ans, durant laquelle il se trouve dans l’impossibilité de résilier le bail professionnel. Une fois ce délai écoulé, s’il décide de ne pas renouveler le contrat, il doit informer le locataire de son intention et respecter un préavis de 6 mois.
Le locataire est en droit de rompre le bail professionnel à tout moment, en respectant un préavis d’une durée identique. Il doit en notifier le propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’un commissaire de justice.
La souplesse qui caractérise le bail professionnel (durée de 6 ans minimum et liberté de contractualisation) convient bien aux professionnels libéraux, dont l’activité peut évoluer rapidement. Ce type de contrat a néanmoins pour particularité d’exposer le locataire à une forme d’insécurité, compte tenu de l’absence de droit au renouvellement en fin de bail, ce qui en fait un instrument à manier avec précaution.