Bail 3-6-9

Bail 3-6-9 : définition juridique

Expression courante pour désigner un bail commercial de droit commun : un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Le nom de « bail 3-6-9 » fait référence à la durée légale minimale du contrat, fixée à 9 ans, et à la possibilité donnée au preneur de le résilier à l’expiration de chaque période triennale (sauf exceptions). Ce type de bail constitue le régime juridique de référence dans l’immobilier commercial : il organise la relation entre le bailleur et le locataire, celui-ci devant exercer une activité conforme à la destination des locaux. De plus, il répond à des règles spécifiques permettant de concilier la sécurité juridique du locataire et les garanties demandées par le propriétaire bailleur.

Cadre juridique du bail 3-6-9

Le bail commercial est régi par le Code de commerce, articles L145-1 et suivants. Ce socle juridique pose les bases contractuelles du bail 3-6-9, sachant que de nombreuses clauses sont laissées à la libre appréciation des parties.

Pour qu’un bail relève du régime 3-6-9, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Le local loué doit être affecté à un usage commercial, artisanal ou industriel.
• Le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM).
• Le locataire doit effectivement exercer son activité au sein des locaux qui font l’objet du contrat de bail.
• Le bail 3-6-9 est signé pour une durée minimale de 9 ans.

Attention : le bail dérogatoire n’entre pas dans le même cadre. Ce « bail précaire » permet au locataire de disposer d’un local commercial pour une durée maximale de 3 ans, sans renouvellement possible et sans indemnité d’éviction.

Durée et résiliation du bail 3-6-9

La notion de « 3-6-9 » implique que le bail commercial obéit au principe de résiliation triennale, sauf clause prévoyant une durée ferme sans possibilité de résiliation. Le locataire peut librement mettre fin au contrat à l’issue de la troisième, de la sixième ou de la neuvième année, sous réserve de respecter les formes et délais légaux. La résiliation se fait par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 6 mois avant l’échéance.

De son côté, le bailleur est en principe engagé pour une durée de 9 ans et ne peut donner congé qu’à certaines échéances et pour des motifs bien spécifiques. Ce cadre juridique renforce la sécurité du preneur dans l’exploitation de son fonds de commerce.

Des exceptions existent toutefois, conformément à l’article L145-4 du Code de commerce :

• Le locataire peut renoncer à la faculté triennale pour les baux portant sur des locaux construits en vue d’une seule occupation ou pour les baux d’une durée ferme supérieure à 9 ans.
• Le bailleur peut donner congé avant l’expiration du délai convenu en cas de reconstruction ou de transformation de l’immeuble.

Contenu du bail 3-6-9

Le contrat de bail 3-6-9 doit obligatoirement faire figurer différentes mentions pour être valide et en conformité avec la loi :

• L’identité des parties et la nature de l’activité exercée par le preneur.
• La durée minimale de location (9 ans).
• Le montant du loyer et les modalités de paiement.
• Les modalités de révision du loyer. Par exemple : une révision annuelle en fonction d’indices choisis par les parties (indice des loyers commerciaux ou indice des loyers des activités tertiaires).
• Le montant des charges liées à l’occupation et à l’entretien du local commercial qui incombent au locataire.
• Le droit au renouvellement du bail. Le refus de renouvellement par le bailleur entraîne le versement d’une indemnité d’éviction dont le montant correspond au préjudice causé au locataire, de façon à compenser la perte du fonds de commerce.
• Les obligations respectives des parties, notamment au regard de l’entretien et des réparations dans le local.
• Une clause résolutoire permettant au bailleur de résilier le bail 3-6-9 avant l’échéance en cas de non-respect par le locataire de ses obligations contractuelles.

Il est important de noter que le locataire ne peut pas exercer une autre activité que celle mentionnée dans le bail. En cas de changement, il doit réaliser une demande de déspécialisation totale (si la nouvelle activité est différente) ou partielle (si la demande concerne l’ajout d’une activité connexe ou complémentaire). En tout état de cause, la nouvelle activité doit être compatible avec la destination des locaux.

Utilité du bail 3-6-9 dans l’immobilier professionnel

Le bail 3-6-9 constitue un outil contractuel stratégique pour les deux parties.

• Pour le bailleur, ce contrat de bail prévoit une période d’engagement minimale, ce qui garantit un cash-flow locatif stable pendant cette durée. La limitation des cas de résiliation unilatérale permet d’éviter une vacance imprévisible. Par ailleurs, dans certains segments de marché (logistique ou bureaux), le bailleur peut négocier une durée ferme de 6, 9 ou 12 ans, adaptée aux besoins d’amortissement des équipements.
• Pour le preneur, ce contrat garantit l’exploitation des locaux pendant une période minimale de 9 ans tout en lui permettant de réajuster son implantation commerciale à chaque échéance triennale. En cas de non-renouvellement, le droit à une indemnité d’éviction compense la perte d’exploitation du fonds de commerce.

En tant que contrat de location commerciale courant, le bail 3-6-9 offre aux parties une grande stabilité et un cadre juridique rigoureux. Et pour les bailleurs et les locataires souhaitant plus de souplesse, des alternatives existent comme le bail dérogatoire.

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