Devenir propriétaire bailleur implique certaines obligations, conformément aux mentions présentes dans le contrat de bail. Qu’est-ce qu’un propriétaire bailleur ? Quelles sont ses responsabilités envers le locataire ? Quelles garanties pour se prémunir contre les risques locatifs ?
Les définitions qui renvoient à la qualité de propriétaire et de propriétaire bailleur ne doivent pas être confondues. Le propriétaire correspond à une personne physique ou morale qui possède un bien immobilier. Lors de la signature d’un contrat de bail, son statut évolue en propriétaire bailleur. Cette transformation n’est pas automatique puisqu’il peut mandater une banque ou une mutuelle pour se charger de la gestion locative. Dans ce cas, il est uniquement considéré comme un propriétaire.
Le terme de bailleur renvoie à une définition plus large que celle du propriétaire. La signature du bail de location et son strict respect indiquent qu’une personne physique ou morale devient propriétaire bailleur. Seule la personne qui est engagée avec un locataire est donc considérée comme bailleur.
Conformément aux mentions présentes dans le bail de location, le propriétaire bailleur respecte un certain nombre d’obligations envers son locataire.
La première obligation des propriétaires bailleurs consiste à offrir un logement décent à la location. Pour s’en assurer, cette habitation doit répondre aux exigences suivantes :
Si le logement ne respecte pas ces règles, il est considéré comme indécent et impropre à la location. Le bailleur s’assure donc de respecter cette obligation pendant toute la durée du bail.
Aussi bien pour une location meublée que vide, un contrat de location est obligatoirement signé entre le bailleur et le locataire. Le bail fixe la durée d’occupation des lieux et précise le montant du loyer à verser de façon mensuelle. Ce document peut également indiquer le montant des charges, calculées au réel ou sous forme de forfait.
Le bail de location s’accompagne de documents obligatoires :
Une fois que le contrat de location est signé, le propriétaire bailleur garantit une jouissance paisible des locaux. Pour s’en assurer, il veille au bon fonctionnement du chauffage, de l’électricité et de l’eau.
Cette obligation doit être respectée tout au long de la durée du bail. Rien ne doit troubler l’occupation des lieux. Le bailleur ne peut y pénétrer ou réaliser des travaux sans autorisation.
Pour conserver un bien immobilier en bon état, locataire comme propriétaire bailleur réalisent régulièrement des travaux, conformément à la répartition prévue aux articles 605 et 606 du Code civil :
Les clauses relatives aux travaux qui incombent à chacun sont clairement détaillées dans le contrat de location. L’inventaire des équipements présents dans le local indique leur état et leurs besoins en entretien.
Pour utiliser le local comme prévu dans le contrat de location, le propriétaire bailleur veille au raccordement à l’électricité et au gaz. Il se charge des démarches auprès d’Enedis et de GRDF. Une fois le raccordement effectué, le locataire se tourne vers des fournisseurs d’énergie pour signer un contrat.
Dans le cadre d’une location de locaux, le propriétaire bailleur est tenu de contracter une assurance propriétaire non occupant, conformément à la loi Alur de 2014. Le contrat signé protège le locataire contre les préjudices causés par la locataire aux locaux et au public accueilli en son sein. Les garanties essentielles concernent notamment :
Avant de confier son bien immobilier à un tiers, le propriétaire bailleur cherche à évaluer se protéger contre les impayés de loyer. Plusieurs garanties existent, prenant le relais en cas de défaillance du locataire.
Le dépôt de garantie est versé par le locataire au propriétaire après la signature du contrat de bail. Cette somme joue le rôle de garantie en cas d’impayé de loyer ou de dégradation du logement.
S’il n’existe aucune obligation légale en la matière, ce dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur immobilier. Son montant correspond à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois de loyer hors charges pour une location meublée.
Le garant physique est un proche du locataire qui prend le relais en cas d’impayé de loyer. Ses revenus doivent être suffisants pour couvrir les éventuelles dettes.
Les locataires peuvent aussi recourir à un garant physique. Une société de garantie locative accepte de les assurer en échange du versement d’une prime mensuelle. En cas de difficultés financières, elle se charge de verser les mensualités de loyer et de charges dues.
L’assurance garantie des loyers impayés peut être souscrite lorsque le locataire présente une situation professionnelle stable. Le montant de la prime se situe entre 1,5 et 4 %. Cette protection couvre aussi bien les retards, les défauts de paiement que les dégradations du bien et les éventuels frais de procédure.
Le propriétaire bailleur n’est pas dans l’obligation de souscrire cette assurance loyers impayés. Pour pouvoir bénéficier de cette garantie, les critères d’éligibilité suivants sont à respecter :
Cette garantie proposée par Action Logement couvre les loyers impayés pendant 3 ans dans la limite de 36 mensualités. Pour en bénéficier, le montant du loyer doit être inférieur à 1 500 € à Paris et 1 300 € en province.
La garantie Visale s’adresse aux locataires suivants :
Le logement, de son côté, doit remplir les conditions suivantes :