Acte extrajudiciaire

Acte extrajudiciaire : définition juridique

Acte juridique rédigé et délivré par un officier public ou ministériel, généralement un commissaire de justice (ex-huissier de justice) indépendamment d’une procédure judiciaire, afin de signifier une obligation à un tiers ou simplement de l’informer. Contrairement à l’acte judiciaire qui s’inscrit dans le déroulement d’une instance portée devant une juridiction, l’acte extrajudiciaire intervient en dehors de celle-ci tout en bénéficiant de la signification (ce qui la distingue d’une simple notification). Produisant des effets juridiques en empêchant toute forme de contestation, un acte extrajudiciaire peut être employé dans l’immobilier civil ou commercial.

Cadre juridique de l’acte extrajudiciaire

L’établissement d’un acte extrajudiciaire est réglementé par le droit français et encadré par le Code de procédure civile. En particulier, l’article 651 dispose que « la notification faite par acte d’huissier de justice est une signification », ce en quoi elle implique une démarche formelle prise en charge par un officier ministériel. Pour les actes commerciaux, c’est le Code de commerce qui s’applique : ainsi, dans le cadre d’un bail commercial, l’article L145-49 précise qu’une demande faite au bailleur doit être « formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

Seuls les professionnels habilités ont le pouvoir d’établir un acte extrajudiciaire en lui conférant son caractère de signification. Par rapport à la notification par lettre recommandée, la signification par acte extrajudiciaire revêt un niveau de sécurité juridique supérieur et permet de :

Garantir la remise de l’acte à son destinataire (à personne ou à domicile avec dépôt à l’étude si besoin), y compris à l’étranger dans le cadre du droit européen relatif à la signification des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale. Concrètement, l’huissier de justice se rend à l’adresse du destinataire afin de lui remettre l’acte extrajudiciaire : il est alors garant de la remise de l’acte et de la date de celle-ci. Ainsi, la garantie que l’acte soit porté à la connaissance du destinataire ainsi que la sécurité juridique du contenu et de la date sont considérablement renforcées par rapport à une simple notification par voie postale.
Prévenir toute contestation relative à la date ou au contenu de l’acte. Par ailleurs, par apport à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la signification par acte extrajudiciaire permet d’éviter les mentions de pli refusé ou de pli avisé non réclamé.
Faire courir des délais légaux de manière incontestable (par exemple, dans le contexte de l’immobilier : la durée d’un préavis, un renouvellement de contrat de bail, une opposition formulée sur le prix de vente, etc.).

Utilité d’un acte extrajudiciaire

Par nature, l’acte extrajudiciaire a pour objet :

de notifier ou d’avertir officiellement un particulier ou une entreprise ;
d’attester d’un fait ou d’une intention ;
d’informer une partie au sujet d’un droit, d’une volonté ou d’une situation ;
de conférer date certaine et contenu incontestable à certains actes ;
de garantir la preuve de l’accomplissement d’une formalité ou d’un événement juridique.

Cas pratiques

En pratique, de nombreuses situations de la vie courante peuvent être réglées par l’établissement d’un acte extrajudiciaire, y compris dans le droit commercial et le droit des affaires (pour la signification des cessions des fonds de commerce et pour les demandes de renouvellement des baux). Dans l’immobilier d’entreprise et notamment pour les baux commerciaux, il peut être utilisé dans divers cas de figure :

Résiliation ou délivrance du congé du bail commercial. Le congé prévu à l’issue d’une période triennale (3e ou 6e année) peut être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En revanche, pour l’échéance de la 9e année, le congé ne peut être délivré que par acte extrajudiciaire. Cette obligation est issue de dispositions prises le 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques (loi Macron). Avant cette date, il était possible de choisir entre la lettre recommandée et l’acte extrajudiciaire.
Demande de renouvellement de bail afin de créer une date certaine de notification et de faire courir les délais légaux de réponse.
Mise en demeure de loyer ou d’exécution d’obligation en cas de retard ou d’inexécution d’une obligation contractuelle.
Signification de cession de fonds de commerce ou de parts sociales, selon les modalités prévues dans certains contrats ou par la loi de façon à sécuriser la transaction.
Commandement de payer, sommation ou constat d’huissier lié à la gestion immobilière afin de matérialiser la preuve de la notification et du contenu.

Ce faisant, l’acte extrajudiciaire permet aux parties (bailleurs, locataires et investisseurs) d’exercer ou de protéger leurs droits, d’éviter les contestations et de respecter les procédures et échéances du droit immobilier.

En résumé, l’acte extrajudiciaire est un instrument juridique indispensable qui garantit la sécurité des opérations et des relations contractuelles, notamment (mais pas uniquement) dans l’immobilier.

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