Les charges locatives (ou « charges récupérables ») renvoient au montant mensuel dû par le locataire en vertu de l’occupation des locaux, en complément du loyer. Plus spécifiquement, ces charges sont engagées par le propriétaire bailleur qui peut les récupérer auprès de son locataire. Elles regroupent les frais relatifs à l’entretien courant du bien et des parties communes, certaines consommations de la copropriété, des services annexes et d’autres dépenses liées à la jouissance du lot. L’imputation de ces charges au locataire est rigoureusement encadrée par la loi.
En matière de location résidentielle, le cadre juridique des charges locatives est posé notamment par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur l’amélioration des rapports locatifs, et par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (en application des dispositions de la loi du 23 décembre 1986 qui fixe la liste des charges récupérables).
Ces textes réglementaires déterminent avec précision les charges récupérables sur le locataire dans le cadre d’un bail d’habitation. Comme le prévoit la loi, seules les charges locatives mentionnées par le législateur peuvent être imputées sur l’occupant, à condition d’être inscrites dans le bail et d’être pleinement justifiées.
Parmi les charges locatives imputables à l’occupant des lieux :
En revanche, les charges considérées comme des « grosses réparations » (définies par l’article 606 du Code civil) et les dépenses liées aux travaux de mise en conformité ne peuvent pas être répercutées sur le locataire.
Les montants réclamés au locataire par le propriétaire bailleur au titre des charges locatives doivent être soutenus par des justificatifs et faire l’objet de régularisations annuelles, lorsque la modalité de perception choisie est celle des provisions sur charges.
Dans le cadre de l’immobilier tertiaire (locaux professionnels et commerciaux), un régime juridique spécifique s’applique aux charges locatives.
La répartition des charges dans le bail commercial est réglementée par le Code de commerce. Elle doit apparaître dans un inventaire précis et limitatif, établi lors de la signature, dans le bail lui-même ou en annexe (en son absence, le bailleur ne peut pas facturer de charges à son locataire).
Les charges dues par le locataire :
Dans un ensemble immobilier qui comporte plusieurs locataires, le bail commercial détermine la répartition des charges entre les différents occupants en fonction de la surface exploitée.
À l’inverse, la répartition des charges locatives dans le bail professionnel est librement définie par les parties. En l’absence de dispositions légales spécifiques, il convient d’appliquer le droit commun du louage des choses prévu dans le Code civil, articles 1713 et suivants. Là encore, ces charges doivent faire l’objet d’un inventaire précis et limitatif intégré dans le contrat de bail. À noter que les grosses réparations incombent au bailleur, sauf clause contraire.
Indépendamment du type de bail, les charges locatives peuvent être perçues selon deux modalités :
Les charges locatives constituent un mécanisme essentiel permettant au bailleur de se faire rembourser certaines dépenses liées à la jouissance du bien loué (habitation ou local professionnel/commercial). De façon générale, la réglementation fixe la liste des charges récupérables ainsi que les justificatifs nécessaires, sauf dans le cas particulier du bail professionnel qui laisse aux parties une grande liberté contractuelle.