L’éviction désigne une situation dans laquelle un locataire est contraint de quitter les lieux qu’il occupait légalement, à l’initiative ou du fait du propriétaire. En droit immobilier, cette notion ne se limite pas à une simple reprise matérielle des locaux : elle s’analyse comme une privation du droit d’occupation ou de jouissance conféré par un contrat. Ce faisant, elle peut donner lieu au paiement d’une indemnité d’éviction au locataire commercial, incluant des frais de déménagement ou de réinstallation.
L’éviction peut intervenir dans différents contextes : fin de bail sans renouvellement, résiliation anticipée, expropriation, etc. Elle se distingue toutefois de l’expulsion, qui renvoie à une mesure d’exécution forcée.
L’éviction du locataire, au sens juridique, s’inscrit dans un cadre plus large et implique souvent une contrepartie financière, destinée à réparer le préjudice subi par l’occupant. Dans cette perspective, elle peut résulter de l’exercice légitime des droits du bailleur, dès lors qu’elle est permise par la loi ou par le contrat de location.
En revanche, le droit français a progressivement mis en place des mécanismes de protection du locataire, afin d’éviter que l’éviction ne porte une atteinte excessive à la continuité de son activité ou à la valeur économique de ses droits.
Juridiquement parlant, l’éviction trouve son régime principal dans le droit des baux commerciaux (Code de commerce). Par ce biais, le législateur permet un équilibre subtil entre la liberté du bailleur de disposer de son bien et la nécessité de protéger le locataire contre une perte brutale de son outil de travail.
Dans le cadre d’un bail commercial, l’éviction est étroitement liée au droit au renouvellement du contrat. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement sans motif grave et légitime, il doit en principe verser au locataire une indemnité d’éviction ayant pour objet de réparer l’intégralité du préjudice causé par la perte du fonds exploité. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les éventuels frais et pertes annexes (article L145-14 du Code de commerce).
À l’inverse, si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime ou s’il invoque certains cas prévus par la loi (comme la réalisation de travaux de reconstruction ou de surélévation), l’éviction peut intervenir sans indemnité, sous réserve du strict respect des conditions légales.
Dans les baux professionnels, l’éviction peut intervenir à l’issue du contrat sans indemnité spécifique, sauf stipulation contraire ou abus caractérisé. Cette différence de traitement illustre la volonté du législateur de protéger prioritairement les activités commerciales, considérées comme génératrices de valeur économique et d’emplois.
L’indemnité d’éviction est évaluée à la date du préjudice subi par le locataire :
Elle comprend une indemnité principale et des indemnités accessoires.
Dans le champ de l’immobilier d’entreprise, l’éviction constitue un enjeu stratégique majeur car les locaux professionnels sont souvent indissociables de l’exploitation économique qui y est exercée. L’éviction d’un locataire peut ainsi avoir des conséquences lourdes sur la continuité de l’activité, la clientèle, l’image de marque ou encore la valeur du fonds.
Pour le bailleur, la décision d’évincer un locataire s’inscrit généralement dans une stratégie patrimoniale ou opérationnelle : restructuration de l’immeuble, changement d’affectation, arbitrage d’actifs ou repositionnement sur le marché. Cette décision doit être appréhendée avec une grande prudence juridique, car le coût de l’indemnité d’éviction peut être significatif et impacter la rentabilité globale de l’opération.