Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?
L’article 1124 du Code civil définit la promesse unilatérale de vente comme un contrat par lequel le promettant s’engage à la conclusion d’un contrat dont les éléments font l’objet d’un commun accord avec le bénéficiaire. La promesse unilatérale diffère de la promesse synallagmatique de vente dans laquelle le promettant et le bénéficiaire s’engagent de façon réciproque.
Plus courante, la promesse unilatérale de vente constitue un avant-contrat précisant les conditions de la future transaction. La chose, à savoir le bien immobilier cédé, son prix ainsi qu’un certain nombre d’informations obligatoires.
Les mentions obligatoires dans une promesse unilatérale de vente
En dehors de la chose et du prix, la promesse unilatérale de vente précise les éléments suivants :
• L’identification des deux parties : nom et adresse du promettant et du bénéficiaire ;
• Les obligations du promettant et du bénéficiaire : le montant de l’indemnité d’immobilisation, le délai pour la levée d’option ;
• La durée du délai de rétractation, en général fixé à 10 jours ;
• Le mode de financement envisagé par l’acheteur ;
• Les clauses suspensives.
Lorsque les deux parties s’entendent sur l’ensemble de ces conditions, elles peuvent signer cet avant-contrat. À partir de ce moment, cette promesse unilatérale de vente doit être scrupuleusement respectée.
Une signature devant le notaire ou sous seing privé
La signature de la promesse unilatérale de vente peut avoir lieu chez le notaire. Son rôle consiste à vérifier que toutes les informations obligatoires sont bien présentes. De plus, il veille au respect des clauses ainsi qu’à la légalité de l’accord. Une fois validé, cet avant-contrat devient officiel. Les deux parties s’engagent à en respecter les termes.
La signature de cet acte peut avoir lieu sous seing privé, sans la présence d’un notaire. La valeur juridique reste la même. Cependant, les deux parties doivent s’assurer que les mentions obligatoires sont bien présentes sur ce document.
Les effets de la promesse unilatérale de vente
Comme tout acte juridique, la signature de cet avant-contrat déclenche des obligations qui doivent être respectées par le promettant et le bénéficiaire.
Les effets du contrat pour le promettant
Lorsque le bénéficiaire accepte sa proposition, le promettant se trouve dans l’obligation de conclure le contrat de vente. Dès que celui-ci donne son accord, le promettant se trouve irrévocablement engagé et doit mener le contrat à terme. La vente de la chose, à savoir le bien immobilier, doit donc avoir lieu dans le délai fixé.
À partir de ce moment, le promettant n’est plus en droit de proposer le contrat de vente à une autre personne, sous peine de rendre ce contrat nul et non avenu. En l'occurrence, s’il s’engage à vendre son bien immobilier au bénéficiaire, il ne peut ensuite effectuer la même promesse à une autre personne.
Les effets pour le bénéficiaire de la promesse
Lorsqu’il reçoit la promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire dispose d’une exclusivité sur le contrat de vente. Avant la fin du délai imparti, il transmet sa décision :
• Accepter d’acheter le bien précisé dans le contrat de vente. Le bénéficiaire verse une indemnité d’immobilisation correspondant à 10 % du prix de vente pour réserver le bien ;
• Refuser d’acheter le bien dans les conditions proposées. La promesse de vente devient donc caduque.
Avant la levée d’option, le bénéficiaire peut décider de lever l’option d’achat ou de se faire rembourser. Le contrat précise le mode de fonctionnement adopté :
• La levée d’option est tacite : l’option est considérée comme levée si le bénéficiaire ne se manifeste pas avant la fin du délai fixé ;
• La levée d’option est expresse : le bénéficiaire envoie un courrier recommandé au promettant pour lui faire part de sa décision.
Toute promesse unilatérale de vente est assortie d’un délai de rétractation légal de 10 jours à compter de sa réception par le bénéficiaire. Pendant cette période, il peut renoncer à l'achat sans aucune pénalité. L’indemnité d'immobilisation lui est alors restituée. Une fois ce délai de rétractation échu, la promesse de vente devient caduque si la levée d’option n’a pas eu lieu. En revanche, l’indemnité versée ne peut être récupérée.
Une fois que le bénéficiaire lève l’option, le contrat devient synallagmatique puisque les deux parties s’engagent à mener la vente à son terme. Des obligations réciproques existent alors entre le vendeur et l’acheteur.
Les conditions préalables à la promesse unilatérale de vente
Pour que le contrat de promesse unilatérale soit valide, il doit respecter l’article 1128 du Code civil :
• Le contrat précise la chose, le prix, ainsi que la durée de validité de la promesse unilatérale de vente. Si aucun délai n’est prévu, cet acte est considéré comme à durée indéterminée mais le promettant peut mettre en demeure le bénéficiaire de lever l’option pour y mettre fin ;
• Les deux parties doivent donner un consentement libre et éclairé ;
• La capacité à contracter, à savoir être titulaire des droits pour signer cette promesse unilatérale de vente, doit être clairement acquise ;
• Le contenu du contrat est licite et certain : il ne doit pas être contraire à l’ordre public et aux bonnes mœurs.
Pour le promettant, le respect de ces conditions est apprécié le jour de la formulation de promesse de vente pour le promettant. Pour le bénéficiaire, le jour de la levée de l’option sert de référence.
Les clauses de la promesse unilatérale de vente
Des stipulations accessoires peuvent être ajoutées à cet avant-contrat de vente. Ces clauses protègent les deux parties puisque la vente est menée à son terme uniquement lorsque les conditions idéales sont réunies.
L’indemnité d’immobilisation
Lorsque le bénéficiaire lève l’option, il verse une indemnité d'immobilisation au promettant en contrepartie de son engagement. La cour de cassation considère cette indemnisation comme le prix de l’exclusivité de la vente.
Cette clause ajoutée au contrat précise notamment :
• L’indemnité d’immobilisation est déduite du prix de vente lorsque le bénéficiaire lève l’option :
• Cette indemnité reste acquise au vendeur si le bénéficiaire de la promesse décide de ne pas lever l’option.
Avant de signer cet avant-contrat, le bénéficiaire doit donc comprendre qu’il ne s’engage pas à la légère. Sa décision possède un impact financier non négligeable.
Les conditions suspensives
La clause suspensive correspond à une clause qui soumet l'exécution de la promesse unilatérale de vente à la réalisation de certaines conditions. L’obtention d’un prêt immobilier en fait généralement partie.
Le délai de réalisation d’une condition suspensive ne peut être inférieur à un mois. En cas de défaillance de cette condition, comme lorsque le crédit immobilier n’est pas accordé, la promesse est réputée ne jamais avoir existé.
La clause de substitution
Comme son nom l’indique, cette clause permet au bénéficiaire de se désister au profit d’un tiers. Cette personne, physique ou morale, peut lever l’option à sa place. Un nouvel acheteur peut donc finaliser la vente.
Même si cette clause est présente dans le contrat, le bénéficiaire initial conserve le droit de lever l’option pour son propre compte. Rien ne l’oblige à laisser un autre acheteur profiter du bien immobilier proposé.
Quelle différence entre promesse unilatérale et compromis de vente ?
La promesse unilatérale de vente engage tout d’abord le vendeur ou promettant. Toutefois, l’acquéreur ou bénéficiaire n’est pas engagé tant qu’il n’a pas levé l’option d’achat. Cette solution présente un risque puisque le bien immobilier peut être immobilisé pendant une certaine période sans avoir de certitude que la vente sera menée à son terme.
De son côté, le compromis de vente correspond à un engagement réciproque. Les vendeurs préfèrent ce type d'avant-contrat pour éviter d’immobiliser un bien immobilier qui ne sera finalement pas vendu. La signature du compromis de vente vaut vente. L’acte authentique de vente est donc signé quelques mois plus tard, après vérification des conditions suspensives.
Quelle différence avec le pacte de préférence ?
Selon l’article 1123 du code civil définit le pacte de préférence comme un avant-contrat qui donne la priorité à un bénéficiaire pour conclure une vente. Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le vendeur est peu engagé. Pour l’heure, il étudie seulement les options.
Simplement, il garantit de s’adresser au bénéficiaire en priorité. Pour autant, il n’a pas l'exclusivité. D’autres acheteurs peuvent donc se positionner sur ce bien immobilier. Si le vendeur cède le bien à un tiers, le bénéficiaire ne peut obtenir de versement de dommages et intérêts.
Rétractation du promettant : quelles conséquences ?
Le vendeur peut décider de se rétracter pour proposer son bien immobilier à une autre personne ou si les conditions ne lui conviennent plus. Comme le précise le Code civil, la rétractation du promettant est sans effet lorsque le bénéficiaire a déjà levé l’option. Le contrat est définitif et ne peut être rompu, même si le vendeur change d’avis.
Dans ce cas de figure, le bénéficiaire peut saisir les tribunaux. Le promettant peut être tenu de verser des dommages et intérêts. Le juge peut également décider de le forcer à vendre.
Le décès du promettant ne remet pas en question la levée d’option. L’obligation contractuelle est simplement transférée à ses héritiers.