Le métier de marchand de biens consiste à acheter des biens immobiliers dans le but de les revendre en générant une marge. Plus qu’un investisseur, ce professionnel est un opérateur économique dont l’activité repose sur l’achat de biens ou de droits immobiliers dans une perspective spéculative assumée, ce qui le différencie de l’agent immobilier exerçant une activité traditionnelle de vente et d’achat, de gestion locative ou de syndic. La qualification de marchand de biens emporte des conséquences juridiques, opérationnelles et fiscales majeures qui structurent la pratique de cette activité.
L’activité de marchand de biens n’est pas réglementée par une carte professionnelle spécifique, comme c’est le cas pour celle d’agent immobilier. Le métier est néanmoins encadré par le droit commercial et fiscal (Code de commerce, Code général des impôts), le droit de la construction et le droit des assurances.
Les aspects réglementaires de l’activité de marchand de biens :
Sur le plan civil et commercial, le marchand de biens est considéré comme un professionnel de l’immobilier. Il est soumis à des obligations renforcées d’information et de loyauté à l’égard des acquéreurs. Sa responsabilité peut être engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés, de la réticence dolosive ou du manquement à son devoir d’information.
Sur le plan fiscal, les profits réalisés par le marchand de biens relèvent des bénéfices industriels et commerciaux ou de l’impôt sur les sociétés, en fonction des cas. En principe, les opérations sont soumises à la TVA et les droits d’enregistrement bénéficient d’un régime dérogatoire, à condition que l’engagement de revente soit respecté dans les délais légaux.
Le marchand de biens intervient sur des actifs diversifiés :
Dans la plupart des cas, son rôle dépasse la simple revente pour s’inscrire dans une logique de restructuration, de repositionnement et d’optimisation juridique des actifs. Il peut procéder à des divisions en volumes ou en lots de copropriété, purger des situations locatives complexes, renégocier ou résilier des baux, ou encore transformer des immeubles obsolètes en actifs adaptés aux nouveaux usages tertiaires.
Le marchand de biens analyse la valeur d’un immeuble à l’aune de son état physique et de son régime juridique (statut locatif, nature des baux, conformité aux règles d’urbanisme, potentiel de division ou de changement d’usage, travaux réalisables, etc.).
Ces opérations requièrent une expertise juridique approfondie, notamment en matière de droit de l’urbanisme, de droit de la construction et de fiscalité immobilière. La maîtrise du droit des baux commerciaux et professionnels est également essentielle dans la mesure où la valeur d’un actif dépend de la qualité de ses locataires, de la durée résiduelle des baux et des mécanismes de révision des loyers.
Par ailleurs, le caractère professionnel de l’activité implique une vigilance accrue en termes de conformité réglementaire et de gestion du risque.