Loi du secteur de l’immobilier imposant au vendeur de mentionner dans l’annonce et dans les actes officiels la superficie de la partie privative d’un bien situé dans une copropriété. La loi Carrez vise à protéger les acquéreurs contre toute tentative de surévaluer ou de sous-estimer la surface privative des lots proposés à la vente.
La loi du 18 décembre 1996, dite « loi Carrez », est entrée en vigueur le 19 juin 1997. Son champ d’application englobe tous les biens immobiliers situés en copropriété :
Les maisons individuelles et les biens en VEFA sont soumis à une législation qui leur est propre.
Depuis le 19 juin 1997, tout lot de copropriété faisant l’objet d’un acte de vente doit impérativement s’accompagner d’une évaluation de sa surface privative, dès lors que sa superficie est égale ou supérieure à 8 m2. Cela concerne :
La surface privative au sens de la loi Carrez sert également de base au calcul des charges de copropriété réparties entre les copropriétaires à proportion de leur quote-part. Une erreur dans le calcul peut ainsi avoir des conséquences financières sérieuses. Les syndics doivent donc s’assurer de l’enregistrement de la surface privative de chaque lot dans le règlement et dans les documents officiels.
En cas d’absence du diagnostic loi Carrez, l’acquéreur a la possibilité de demander la nullité de l’acte de vente. L’action en nullité peut être intentée dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique de vente.
En cas d’erreur, lorsque la superficie est inférieure de 5 % ou plus à celle qui a été communiquée dans le contrat, l’acquéreur peut demander une diminution du prix de vente. Le délai s’étend à un an à compter de la signature de l’acte.
Les professionnels de l’immobilier doivent s’assurer que la superficie privative est bien mentionnée dans les annonces de vente et dans les actes contractuels, sous peine de sanctions. Ils doivent également veiller à la fiabilité des certificats remis par les diagnostiqueurs.
La surface privative diffère de la surface habitable. Le décret du 23 mai 1997 précise que « la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot (…) est la superficie des planchers, des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. »
Sont exclus du calcul :
La loi Carrez n’impose pas aux propriétaires de faire appel à un professionnel certifié pour calculer la surface privative d’un bien. Les vendeurs sont libres de réaliser cette mesure par leurs propres moyens, mais cette opération engage alors leur responsabilité.
La complexité des modalités d’évaluation de la surface loi Carrez rend néanmoins pertinente l’intervention d’un diagnostiqueur aguerri, notamment dans des cas particuliers. Par exemple : le cas des pièces mansardées, qui nécessitent de ne considérer que la partie dont la hauteur sous plafond répond aux exigences réglementaires. Ces mesures sont réalisées par les professionnels à l’aide d’un télémètre laser, permettant un relevé précis.
À l’issue de la mesure, le vendeur se voit remettre une attestation de surface privative dite « loi Carrez » qui engage la responsabilité du diagnostiqueur en cas de contestation. Ce document doit être annexé aux pièces contractuelles transmises à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique.
La durée de validité de l’attestation est illimitée. Le diagnostic ne doit être actualisé qu’en cas de travaux de transformation ou de réaménagement susceptible de modifier la surface du bien.