Assurance obligatoire dans le domaine de la construction qui garantit la prise en charge des réparations des dommages compromettant la solidité d’un ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. L’assurance dommages-ouvrages intervient d’emblée, sans décision de justice mettant en cause la responsabilité des constructeurs, ce qui permet un préfinancement rapide des travaux nécessaires. Cette obligation bénéficie aux utilisateurs directs, comme les entreprises, les investisseurs et les gestionnaires d’actifs, mais aussi aux professionnels de l’immobilier (promoteurs et syndics).
L’assurance dommages-ouvrages est régie essentiellement par les articles L242-1 et suivants du Code des assurances, dont les dispositions sont issues de la loi Spinetta du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction.
L’article L242-1, en particulier, dispose que « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement des travaux de réparation des dommages ». Elle doit être souscrite avant l’ouverture du chantier.
En l’absence d’une telle assurance, le maître d’ouvrage reste seul responsable des dommages éventuels et doit lui-même assurer le préfinancement des travaux à réaliser.
Cette règle s’applique principalement au maître d’ouvrage. Cela concerne :
L’assurance dommages-ouvrages vise à assurer une réparation rapide des dommages couverts par la garantie décennale lorsque ceux-ci compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Elle couvre en particulier les éléments suivants :
En revanche, certains dommages ne relèvent pas de cette assurance, comme les sinistres survenus durant le chantier et le non-achèvement des travaux dans les délais prévus par le contrat.
Sont concernés tous les immeubles soumis à la garantie décennale indépendamment du secteur dont ils relèvent (résidentiel, industriel ou tertiaire). L’assurance intervient pour toute construction nouvelle, ainsi que pour des travaux d’extension, de surélévation ou de rénovation lourde lorsque ceux-ci sont assimilés à une construction neuve ou à une transformation équivalente.
Cette couverture court pendant 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage, après expiration de la garantie de parfait achèvement (soit 1 an après la réception des travaux).
L’assurance dommages-ouvrages intervient en préfinancement des réparations couvertes par la garantie décennale. Elle permet au maître d’ouvrage de bénéficier d’une indemnisation ou de l’exécution des réparations sans attendre qu’une décision de justice désigne les responsables. Elle se caractérise par :
Une fois le sinistre constaté, l’assuré dépose une déclaration auprès de son assureur incluant une description détaillée des désordres constatés et des preuves tangibles de ceux-ci (rapport de réception des travaux, factures ou photos).
L’assureur dispose d’un délai de 10 jours pour demander des informations complémentaires afin de traiter le dossier. Il communique sa décision dans les 60 jours, après avoir mandaté un expert pour évaluer les dommages et fixer le montant de l’indemnité servant à préfinancer les travaux, versée dans un délai de 15 jours à compter de l’acceptation de l’assuré. Au-delà de 60 jours sans réponse ou si l’indemnité est jugée insuffisante, l’assuré peut engager lui-même les réparations à condition d’en informer son assureur en amont. Dans ce cas de figure, le montant de l’indemnisation est majoré d’un intérêt égal au double du taux d’intérêt légal.
L’indemnisation concerne uniquement les réparations couvertes et ne prévoit pas de compensation financière hors du cadre des dommages visés.
L’assurance dommages-ouvrages est une obligation légale ainsi qu’une garantie essentielle qui protège le maître d’ouvrage au moment d’entreprendre des travaux de construction ou de rénovation. Elle sécurise les opérations immobilières tertiaires et résidentielles, consolide la valeur des actifs et garantit la continuité d’exploitation.