Type de transaction qui consiste à acquérir un bien immobilier avant qu’il ne soit construit ou finalisé. La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) revient à s’engager sur des plans : l’acquéreur devient propriétaire à mesure de l’avancement des travaux, tout en versant le prix en fonction d’un échéancier réglementé. Le vendeur, qui est généralement un promoteur, s’engage à construire et à livrer le bâtiment ou le logement conformément aux spécifications techniques, aux plans annexés au contrat et aux normes applicables. Dans les faits, ce mode de transaction est largement utilisé tant dans l’immobilier résidentiel que dans l’immobilier d’entreprise.
La vente en l’état futur d’achèvement est une forme particulière de vente immobilière ayant pour objet de confier au vendeur la réalisation de l’ouvrage, dont l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de son édification.
En substance, l’acquéreur n’achète donc pas un immeuble existant mais un actif projeté dont la réalité matérielle résultera de l’exécution future du programme.
Cette logique distingue la VEFA de la vente traditionnelle de gré à gré, fondée sur la livraison d’une chose déjà achevée. Elle implique un engagement juridique plus fort : le contrat encadre les modalités d’exécution des travaux, les garanties et les assurances obligatoires, ainsi que les conditions de transfert de propriété.
Le cadre juridique de la vente en l’état futur d’achèvement est principalement défini par le Code civil (article 1601-3) et le Code de la construction et de l’habitation (articles L261-1 à L261-22). Le contrat de VEFA répond à un régime juridique d’ordre public, ce qui signifie que la conclusion d’un tel contrat s’impose dès lors que tous les critères sont remplis, conformément à l’article L261-10 du CCH.
Ce contrat repose sur plusieurs piliers essentiels :
L’article L. 261-3 du CCH, qui convoque l’article L1601-3 du Code civil, prévoit que l’acquéreur devient propriétaire des ouvrages existants au jour de la signature de l’acte ainsi que des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur réalisation. Ce transfert échelonné sécurise le financement du promoteur, tout en imposant à l’acquéreur une vigilance contractuelle au regard de la conformité des travaux et de la coordination entre l’état d’avancement et les appels de fonds.
Le prix de vente du bien en construction ou à construire est strictement encadré par un pourcentage maximal autorisé à chaque stade, selon l’échéancier suivant (article R261-14 du CCH) :
Ces seuils protecteurs empêchent que le promoteur ne perçoive des sommes disproportionnées par rapport à l’état réel du chantier.
Le vendeur s’engage à délivrer un immeuble conforme aux prévisions contractuelles et dans un délai déterminé. Il doit aussi donner à l’acquéreur un certain nombre de garanties et souscrire des assurances obligatoires :
Ces mécanismes confèrent à la vente en l’état futur d’achèvement un niveau de sécurisation particulier, incomparable avec une vente d’immeuble existant.
Nécessairement conclu sous la forme d’un acte authentique, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement répond à un formalisme renforcé. Il doit comporter les mentions prévues à l’article L261-11 du CCH :
Toute omission peut fragiliser la validité du contrat ou engager la responsabilité du vendeur.
Dans le cadre de l’immobilier professionnel, la vente en l’état futur d’achèvement revêt une dimension plus stratégique. Elle s’inscrit dans une logique de performance, d’exploitation et de valorisation des actifs. L’acquéreur peut être un utilisateur final, par exemple une entreprise qui souhaite s’implanter, un investisseur institutionnel ou un opérateur voulant constituer un portefeuille. En fonction des cas, le contrat de VEFA doit combiner exigences techniques, obligations urbanistiques et contraintes financières.
Voici quelques particularités essentielles pour une VEFA dans l’immobilier professionnel :
La vente en l’état futur d’achèvement, dans le contexte d’une transaction portant sur un immeuble professionnel, doit impérativement intégrer ces contraintes.