Mécanisme central de sécurisation des relations contractuelles entre les parties d’un contrat immobilier, le dépôt de garantie correspond à une somme versée au propriétaire ou au notaire, puis restituée à la fin du contrat ou imputée sur le prix de vente. Principalement utilisé dans le cadre d’un bail locatif, il est parfois employé pour sécuriser un processus de vente. Bien que d’usage courant, sa nature juridique, son régime et ses modalités de mise en place restent souvent mal compris, alors même qu’il représente un enjeu financier et contentieux significatif.
Dans le cadre d’une location, le dépôt de garantie désigne une somme d’argent versée par le preneur au bailleur lors de la signature du contrat. Ce montant permet de garantir l’exécution des obligations locatives du preneur pendant toute la durée du bail. Il s’agit d’une sûreté personnelle affectée à la couverture de manquements éventuels du locataire, et en aucun cas d’un loyer d’avance ou d’une indemnité forfaitaire.
Dans les faits, le dépôt de garantie permet au bailleur de se prémunir contre divers risques comme des impayés de loyers ou de charges, des dégradations commises sur le bien loué ou sur le mobilier, ou en cas de restitution non conforme à l’état contractuellement prévu. Il s’inscrit dans une logique de protection patrimoniale du propriétaire, en sachant que son encadrement réglementaire est pensé pour limiter les abus.
Le versement du dépôt de garantie intervient généralement lors de la signature du bail, mais il peut également être exigé lors du renouvellement ou d’une modification substantielle des conditions locatives. Son montant, ses modalités de restitution et ses conditions d’imputation doivent être définis dans le bail. La somme est conservée par le bailleur pendant toute la durée du contrat.
Le dépôt de garantie relève de la liberté contractuelle. Lorsqu’il est prévu, son encadrement juridique dépend de la nature du contrat (bail d’habitation, commercial ou professionnel).
Dans le cadre d’un bail d’habitation, les modalités d’application du dépôt de garantie sont prévues par la loi du 6 juillet 1989 (articles 3, 4, 22 et 25-6). Ce montant doit être :
Par principe, aucun dépôt ne peut être exigé pour un bail mobilité (article 25-17). Le bailleur ne peut pas augmenter son montant, ni en cours de contrat, ni lors de son renouvellement.
Pour les baux commerciaux et professionnels, la réglementation relative au dépôt de garantie est plus souple. En particulier, son montant est librement fixé par les parties. En général, il s’élève à 3 mois de loyer lorsque celui-ci est payable d’avance ou à 6 mois de loyer lorsque celui-ci est payable à l’échéance. Il est révisé en même temps que le loyer ou lors du renouvellement du bail si celui-ci le prévoit expressément.
Sur le plan juridique, le dépôt de garantie demeure la propriété du locataire pendant toute la durée du bail. Le bailleur n’en devient jamais propriétaire, sauf à démontrer un droit à imputation fondé sur des sommes certaines, liquides et exigibles. La restitution du montant versé intervient à l’issue du bail après vérification de l’exécution des obligations du preneur. En cas de retenue partielle ou totale, le bailleur doit être en mesure de justifier précisément les sommes conservées.
Le dépôt de garantie dans une vente immobilière découle d’un usage conventionnel très répandu et ne constitue pas une obligation légale, sauf dans le cas particulier d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Lorsque le vendeur demande un dépôt de garantie, son montant est usuellement compris entre 5 et 10 % du prix de vente et doit rester inférieur à ce dernier. Cette somme est versée lors de la signature de l’avant-contrat au propriétaire vendeur, au notaire ou à l’agent immobilier à titre de séquestre.
Si l’acheteur décide de faire jouer son droit de rétractation (dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la notification), il récupère le dépôt sans pénalité. Au-delà de ce délai ou en cas de défaillance fautive, le vendeur est en droit de conserver la somme ou de saisir la justice pour demander l’exécution forcée de la cession. Si c’est le vendeur qui se rétracte, l’acheteur récupère la somme et peut engager des poursuites judiciaires.
Au moment du paiement du prix de vente, le jour de la signature de l’acte authentique, le dépôt de garantie s’impute sur le montant total versé par l’acquéreur.
Le dépôt de garantie matérialise l’engagement de l’acheteur à mener la transaction jusqu’à son terme. Dans le même temps, l’acheteur démontre sa détermination à faire l’acquisition du bien en question, et le risque d’un désistement inopiné de sa part devient plus faible.