Contrat de location : définition juridique
Le contrat de location (ou « bail ») désigne un accord par lequel une partie (le bailleur) s’engage à procurer à une autre partie (le preneur, ou « locataire ») la jouissance d’un bien mobilier ou immobilier. Établi pour une durée déterminée, il officialise les engagements mutuels des deux parties : le bailleur met un bien décent à disposition du locataire et lui garantit une jouissance paisible des lieux, et de son côté, le preneur s’engage à verser le loyer convenu et à user du bien dans le respect des clauses contractuelles.
Bien qu’elle recouvre diverses situations, comme la location d’un véhicule ou de matériel, la notion de « contrat de location » est le plus souvent appliquée à la location immobilière. L’établissement du bail concerne ainsi la mise à disposition de biens résidentiels, de locaux commerciaux, de bureaux ou d’entrepôts, entre autres. Cela suppose l’existence d’un bien licite et disponible à la location.
Cadre juridique du contrat de location
Le Code civil constitue le socle juridique du contrat de location, en particulier dans ses articles 1709 et suivants qui énoncent les principes généraux du louage de choses. Au-delà du droit commun, d’autres textes de loi complètent la réglementation en l’adaptant au secteur de l’immobilier :
- La loi du 6 juillet 1989 pour le contrat de location relatif à une résidence principale (bail d’habitation pour un logement vide ou meublé).
- La loi ALUR de 2014 et la loi ELAN de 2018 pour les baux meublés et les baux « mobilité » (ainsi que la loi Climat et résilience de 2021 dans une moindre mesure).
- Le Code de commerce (articles L.145-1 et suivants) pour le contrat de location commercial et professionnel, ainsi que des textes complémentaires applicables en fonction du statut professionnel du preneur et de la destination des locaux. Le bail commercial est utilisé pour les locaux destinés à une activité artisanale, commerciale, agricole ou industrielle. Le bail professionnel est destiné principalement aux professions libérales (médecin, architecte, avocat, expert-comptable, etc.)
Clauses et mentions obligatoires
Le contrat de location est idéalement rédigé par écrit et encadré par des lois propres à chacune des catégories concernées (résidence, bureaux, locaux commerciaux, etc.). Il doit inclure plusieurs mentions obligatoires et clauses en fonction de la destination du local.
Ce qu’il doit impérativement comporter :
- L’identification des parties (le bailleur et le preneur), celles-ci étant nommément citées.
- La désignation du bien et sa description précise, avec ses caractéristiques et sa destination.
- La durée du bail, celle-ci étant fonction de sa nature (1 an pour un bail meublé, 3 ans pour une location vide, 6 ans pour un bail professionnel, 9 ans pour un bail commercial, etc.).
- Le montant du loyer ainsi que ses conditions de révision et les modalités de paiement.
- Le montant des charges récupérables.
- Le montant de l’éventuel dépôt de garantie.
- Les obligations respectives des deux parties en matière d’entretien des lieux, de travaux et d’usage paisible des locaux.
- Les conditions de résiliation et de restitution du bien.
Le contrat de location commercial
Le contrat de location commercial est aussi dit « bail 3-6-9 ». Il permet de structurer la location de locaux proposés à des professionnels et utilisés dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Ce contrat est conclu entre un bailleur (propriétaire ou mandataire) et un locataire exerçant l’une des activités précitées, enregistré au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers (RM).
Particularités juridiques :
- Usage strictement professionnel des locaux.
- Durée minimale légale de 9 ans avec possibilité de résiliation triennale par le preneur.
- Droit au renouvellement : le contrat de location peut être renouvelé à l’issue de la période déterminée. Si le bailleur refuse de le renouveler sans motif légal, le preneur est en droit d’exiger une indemnité d’éviction correspondant à la valeur de la perte subie.
- Révision du loyer lors de chaque période triennale, ou selon une clause d’indexation (ou clause d’échelle mobile) permettant d’ajuster automatiquement le montant du loyer en fonction de l’évolution d’un indice de référence
Le contrat de location professionnel
Le contrat de location professionnel est destiné aux professions libérales réglementées ou non, hors activités commerciales, artisanales, industrielles ou agricoles.
Particularités juridiques :
- Durée minimale légale de 6 ans.
- Absence de droit au renouvellement pour le preneur.
- Possibilité pour le propriétaire de reprendre son bien avec plus de souplesse, et sans indemnité d’éviction.
- Rédaction obligatoire d’un acte écrit, avec signature obligatoire chez le notaire si la durée du contrat excède 12 ans.
- Possibilité de soumettre le bail professionnel au régime du bail commercial, plus protecteur, avec l’accord des parties.
Le contrat de location résidentiel
Le contrat de location résidentiel encadre la location de locaux destinés à être occupés par le preneur à titre de résidence principale, pour une durée plus ou moins importante. Il offre au locataire un cadre particulièrement protecteur.
Particularités juridiques :
- Durée minimale légale de 3 ans (location nue), d’1 an (logement meublé) ou de 9 mois (location étudiante). Dans le cas particulier du bail mobilité, la durée peut être fixée librement entre 1 et 10 mois.
- Encadrement strict en ce qui concerne les modalités de révision du loyer et le montant du dépôt de garantie.
- Préavis de départ réduit pour le locataire en fonction du type de location et de la situation géographique (selon qu’il s’agit ou non d’une zone tendue).
- Obligations strictes imposées au bailleur de fournir un logement décent et sécurisé, et d’assurer la jouissance paisible du logement au preneur.
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