Activité qui consiste à gérer un parc immobilier pour le compte d’un ou de plusieurs propriétaires (particuliers, entreprises ou institutions). Le property management, ou gestion immobilière d’actifs, englobe l’ensemble des aspects techniques, administratifs, juridiques, financiers et relationnels liés à la conservation, à l’entretien, à l’exploitation et à la valorisation du patrimoine immobilier. Le property manager a ainsi pour mission d’assurer la conservation, la rentabilité et la valorisation des biens qu’il administre.
Le cadre juridique du property management englobe plusieurs textes qui régissent la gestion des biens immobiliers ainsi que l’exploitation des bâtiments :
Ainsi, le property management ne dispose pas d’une définition normative unique : il s’agit d’une activité réglementée sans définition juridique stricte. La profession s’appuie sur un cadre réglementaire associé à la gestion immobilière, donc aux dispositions du Code de commerce et du Code civil, notamment pour les baux commerciaux et la relation entre bailleurs et locataires.
Lorsque le property manager agit pour le compte d’une société liée au même groupe que le propriétaire du/des biens ou dans le contexte d’une gestion en interne, sa mission est régie par le droit commun du mandat et par les obligations contractuelles de droit privé.
Juridiquement parlant, le property manager agit au titre de mandataire du propriétaire. Sa mission repose sur un mandat de gestion qui l’autorise à exécuter des missions variées : gestion locative, collecte des loyers et des charges, tenue des comptes, suivi technique, relation avec les locataires, gestion des sinistres et des contentieux et respect du cadre réglementaire. Pour ce faire, il doit maîtriser tous les aspects de la gestion immobilière : administratif, technique et juridique.
Le contrat de gestion doit être rédigé par écrit et préciser :
Le property management s’inscrit dans une logique d’optimisation du patrimoine sur le plan économique et technique, à mi-chemin entre le facility management (focalisé sur le service aux occupants et sur l’exploitation quotidienne des bâtiments) et l’asset management (qui relève de la stratégie financière et patrimoniale).
Property management dans l’immobilier tertiaire
Dans l’immobilier tertiaire, le property management renvoie à la gestion professionnelle des biens immobiliers d’entreprise (bureaux, commerces, locaux professionnels, entrepôts) de façon à optimiser leur rentabilité et leur valeur. Le property manager endosse des missions polyvalentes :
Dans le secteur tertiaire, le property management revêt une dimension stratégique et opérationnelle en raison des contraintes plus rigoureuses auxquelles font face les propriétaires : risque financier plus élevé lié aux actifs, exigences techniques plus lourdes, obligations juridiques plus nombreuses et enjeux spécifiques au secteur (comme la gestion énergétique et le poids des labels environnementaux). La complexité de la gestion du parc immobilier justifie le recours aux services d’un property manager afin de maintenir la valeur locative et patrimoniale des immeubles tertiaires, de garantir la satisfaction des occupants et de participer à la durabilité des biens.
Le property management est donc une fonction d’administration et de valorisation du patrimoine immobilier encadrée par plusieurs textes légaux. Dans le secteur de l’immobilier tertiaire, il se distingue par la technicité des actifs gérés, la complexité des relations contractuelles et la rigueur des exigences réglementaires.