Indice ILAT

Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

Indice ILAT : définition juridique

L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) est un indice économique publié chaque trimestre par l’INSEE et servant de référence pour la révision et le plafonnement des loyers des baux portant sur des locaux à usage de bureaux ou d’activités tertiaires, ainsi que sur certains locaux occupés par des professions libérales. Cet indicateur a été créé pour offrir une alternative plus représentative que l’indice du coût de la construction (ICC), qui a cessé d’être l’indice de référence des nouveaux baux concernés à compter du 1er septembre 2014.

Cadre juridique de l'indice ILAT

L’ILAT a été institué par l’article 63 de la loi du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit, tandis que le décret n°2011-2028 du 29 décembre 2011 définit les modalités de calcul et de publication de cet indice, ainsi que les activités concernées.

Depuis la loi du 18 juin 2014 et conformément à l’article L.145-34 du Code de commerce, les baux commerciaux utilisent selon l’activité exercée :

• L’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales.
• L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les baux commerciaux portant sur des activités tertiaires, signés ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Cela concerne les locaux de bureaux, les professions libérales et les activités exercées dans des entrepôts logistiques.

Dans le même temps, les baux professionnels demeurent libres de prévoir un autre indice, notamment l’ICC.

La publication trimestrielle de l’ILAT par l’INSEE, ainsi que son imposition par le Code monétaire et financier, lui confère un caractère officiel qui permet aux parties à un bail d’y recourir sans devoir justifier, comme l’exige en principe l’article L.112-2 pour toute clause d’indexation, d’une relation directe entre l’indice choisi et l’objet du contrat ou l’activité d’une des parties – cette relation étant présumée par la loi.

À noter que le bail doit contenir une clause de révision du loyer en cours de contrat Sans clause d’indexation, il n’y a pas de révision automatique, ce qui n’exclut pas certaines révisions prévues par la loi selon le type de bail.

Utilisation de l’ILAT

Le recours à l’indice ILAT suppose de respecter certaines exigences pratiques :

• La clause d’indexation du bail doit désigner précisément l’ILAT comme indice de référence et préciser le trimestre de base retenu.
• Le choix entre ILC et ILAT dépend de la nature de l’activité exercée dans les locaux loués, et non de la seule qualification du bail.
• Le délai de publication trimestrielle de l’indice peut retarder l’application concrète d’une clause de révision, source potentielle de contentieux entre bailleur et preneur. En effet, l’ILAT est publié pour chaque trimestre avec deux trimestres de décalage : ainsi, l’indice du 1er trimestre est publié au début du 3e trimestre de la même année.

Mode de calcul de l’indice ILAT

L’indice ILAT résulte de la pondération de trois composantes distinctes :

• L’indice des prix à la consommation (IPC) hors tabac et loyers, qui représente l’évolution des prix des biens et services consommés par les ménages, et reflète le niveau général de l’inflation. Cette composante vaut pour 50 % du total.
• L’indice du coût de la construction (ICC) qui mesure l’évolution des prix des travaux de construction en France, utilisé pour ajuster les loyers en fonction des variations des coûts de construction. Cette composante vaut pour 25 %.
• Le niveau du produit intérieur brut en valeur (PIB), corrigé des jours ouvrables et des variations saisonnières, qui tient compte de la croissance économique spécifique au secteur des services marchands. Cette composante vaut également pour 25 %.

Cette composition, plus large que celle de l’indice des loyers commerciaux (ILC) réservé aux activités commerciales et artisanales, permet de refléter l’évolution générale de l’activité économique plutôt que la seule dynamique du commerce de détail.

Le calcul du loyer en tenant compte de l’indice ILAT s’effectue en utilisant la formule suivante :

Nouveau loyer = Loyer en vigueur × (nouvel indice ILAT / indice ILAT de référence prévu au bail)

L’indice ILAT dans l’immobilier professionnel

Dans l’immobilier d’entreprise, l’ILAT est principalement mobilisé pour les baux portant sur des immeubles de bureaux, des sièges sociaux, des plateformes logistiques ou des locaux occupés par des professions libérales, par opposition à l’ILC, réservé aux locaux affectés à une activité commerciale ou artisanale au sens strict. Cette distinction est déterminante lors de la rédaction du bail commercial : la qualification de l’activité exercée conditionne le choix de l’indice applicable. Une erreur de qualification peut être source de litige lors de la révision ou du renouvellement du bail.

Pour les investisseurs et gestionnaires d’actifs, l’évolution de l’indice est un paramètre central des modèles de valorisation des immeubles de bureaux, notamment dans les projections de revenus locatifs futurs. Une hausse soutenue est susceptible d’améliorer la performance locative des actifs tertiaires, tandis qu’une progression modérée peut inciter les bailleurs à négocier des clauses de loyer variable ou des paliers d’indexation spécifiques.

Enfin, dans un contexte de forte inflation, l’écart entre la progression de l’indice ILAT et celle de l’ICC peut avoir des conséquences significatives sur le montant des loyers révisés, ce qui conduit un nombre croissant de preneurs à négocier, dès la conclusion du bail, des mécanismes contractuels de lissage ou de plafonnement conventionnel de l’indexation, en complément des protections légales existantes. L’ILAT s’impose ainsi comme un outil central de pilotage économique et juridique des relations locatives en immobilier tertiaire.

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