Indicateur statistique publié chaque trimestre par L'INSEE pour mesurer l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation. L’indice du coût de la construction (ICC) exprime le prix TTC payé par les maîtres d’ouvrage aux entreprises de construction, en excluant les coûts liés au terrain, les honoraires d’agence, les frais financiers, les frais de promotion et les opérations d’entretien ou d’amélioration. Cet indice permet d’analyser les coûts sur le segment dédié à la construction neuve dans la comptabilité nationale et dans la statistique publique. Avant 2014, il était utilisé comme référence pour la révision des baux professionnels et commerciaux, ou encore pour les assurances, selon les clauses contractuelles.
L’INSEE apporte un fondement légal à l’indice du coût de la construction en tant qu’indicateur statistique. À des fins de diffusion publique, il est défini par les métadonnées de l’Institut national de la statistique.
Historiquement, l’ICC a servi de base pour l’indexation des loyers ou l’ajustement de certaines obligations contractuelles. Jusqu’en 2014 et la publication de la loi Pinel qui restreint son usage, il a notamment été utilisé comme indice de référence pour la révision triennale des loyers commerciaux ou des baux professionnels. Depuis l’entrée en vigueur de cette loi, deux indices peuvent être utilisés pour la révision des baux professionnels : l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). (Voir l’article L145-34 du Code de commerce.)
Pour un professionnel de l’immobilier d’entreprise, il convient de vérifier lors de la signature du bail :
Pour ce qui est des locaux à usage tertiaire, commercial ou logistique, l’indice du coût de la construction présente un intérêt spécifique pour le bailleur et son locataire. L’ICC constitue un repère pour les différents acteurs du marché dans la mesure où il reflète l’inflation technique du segment « construction », à savoir : les coûts des matériaux, de la main-d’œuvre, des équipements, ainsi que les réglementations techniques et environnementales. Bien que différencié de l’inflation générale ou de l’évolution des loyers, l’ICC est un paramètre que l’on retrouve dans les négociations sur la révision des loyers et les divers engagements contractuels.
L’indice du coût de la construction s’adresse essentiellement aux acteurs du marché ayant besoin d’un référentiel fiable pour anticiper les évolutions de prix dans leurs opérations immobilières. Il est utilisé pour estimer l’évolution des coûts de construction (pour de nouveaux locaux, des rénovations structurelles ou des extensions) et évaluer la valeur de remplacement d’un actif.
Lorsqu’il est en hausse, l’ICC traduit une tension sur les coûts que les acteurs du marché peuvent anticiper pour préparer des projets d’investissement ou de construction. Il s’inscrit ainsi dans une logique d’analyse macroéconomique tout en restant directement applicable à des projets concrets.
Dans un bail professionnel ou commercial, l’indice du coût de la construction n’est plus utilisé dans le cadre de la révision des loyers. Les nouveaux baux doivent recourir à l’ILC ou à l’ILAT en fonction de l’activité. Pour les baux en cours qui mentionnent encore l’ICC, il convient de vérifier que la clause subsiste et que son usage reste légal.
Enfin, lors de la rédaction ou du renouvellement du bail, il est important de négocier l’indice le plus adapté au lieu de rester sur l’ICC par défaut.
L’indice du coût de la construction n’évolue pas seul dans son coin. Il doit être considéré en lien avec d’autres indices immobiliers comme l’ILC ou l’ILAT.
Tandis que les indices de loyer aident à suivre l’évolution des valeurs locatives, l’indice du coût de la construction se focalise sur les coûts pour le propriétaire ou le promoteur lors d’une opération immobilière. Dans certains cas, par exemple lors de la révision triennale du bail, ces deux indicateurs peuvent être mis en relation. Une compréhension poussée de ce qui les oppose et de ce qui les réunit est donc déterminante pour tout acteur engagé dans une opération immobilière de longue durée.