Cession immobilière

Cession : définition juridique

Dans le domaine de l’immobilier, la cession désigne l’opération juridique par laquelle un titulaire transfère à un tiers un droit portant sur un bien immobilier, à titre onéreux ou à titre gratuit. Dans le langage courant des professionnels, ce terme renvoie le plus souvent à une vente immobilière classique, c’est-à-dire au transfert de propriété d’un bien immeuble en contrepartie d’un prix convenu entre les parties. Pour être considérée comme valable, une cession doit respecter un certain nombre de critères juridiques et administratifs, comme la pleine capacité des deux parties.

Cession et autres modes de transmission

En immobilier, il est possible de céder un bien résidentiel (maison, appartement ou immeuble de rapport), un bien professionnel (local commercial, bureaux, site industriel ou autre), une créance ou un montant dû par une tierce personne.

La cession se distingue d’autres modes de transmission du droit de propriété, comme la donation, la succession ou l’apport en société, par son caractère essentiellement onéreux et volontaire (bien qu’elle puisse également être faite à titre gratuit). Elle doit également être différenciée de l’expropriation, qui constitue une cession forcée opérée par la puissance publique dans un but d’utilité publique, et de la licitation, qui désigne la vente judiciaire d’un bien indivis ordonnée par le juge à la demande de l’un des indivisaires.

Ces nuances emportent des conséquences fiscales, procédurales et contractuelles radicalement différentes que le professionnel de l’immobilier doit maîtriser.

Cadre juridique de la cession immobilière

La cession immobilière est régie, en droit français, par un corpus normatif dense dont le Code civil constitue le socle fondamental. Les articles 1582 et suivants définissent le contrat de vente comme la convention par laquelle une partie s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer. Appliqué à l’immobilier, ce schéma contractuel élémentaire se trouve considérablement enrichi et contraint par des dispositions spécifiques tenant à la nature particulière du bien immobilier, à sa valeur économique et aux droits des tiers susceptibles d’être affectés par la mutation.

La chronologie du contrat de cession

L’établissement du contrat de vente obéit par ailleurs à une chronologie rigoureuse. Elle s’opère le plus souvent en deux temps :

1. La promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, cristallise l’accord de principe des parties sur la chose et sur le prix. La promesse unilatérale, régie par l’article 1124 du Code civil, confère au bénéficiaire une option d’achat pendant un délai convenu, en contrepartie du versement d’une indemnité d’immobilisation dont le montant est librement négocié entre les parties. La promesse synallagmatique (ou « compromis de vente ») engage réciproquement les deux parties et vaut vente dès lors que les conditions suspensives éventuellement stipulées sont levées.
2. L’acte authentique constate définitivement la vente et permet sa publicité foncière, rendant le transfert de propriété opposable aux tiers. Cela confère au notaire un rôle irremplaçable dans le processus de cession, indépendamment de la nature et de la valeur du bien cédé.

Les obligations d’information du vendeur

Les obligations d’information précontractuelle du vendeur constituent un aspect fondamental du cadre juridique de la cession.

Qu’il soit professionnel ou particulier, le vendeur est tenu de communiquer à l’acquéreur un dossier de diagnostics techniques complet dont le contenu est défini à la fois par le Code de la construction et de l’habitation (articles L.126-23 et suivants), par le Code de la santé publique (L.1334-5 et suivants relatifs aux diagnostics plomb et amiante) et par le Code de l’environnement (article L.125-5 relatif à l’état des risques et pollutions).

Toute dissimulation intentionnelle d’une information déterminante expose le vendeur à la nullité de la cession et à l’engagement de sa responsabilité.

Les droits de préemption

Les droits de préemption constituent un autre point de vigilance majeur dans toute opération de cession. Ils peuvent être exercés par différentes entités :

• Par la commune (droit de préemption urbain et droit de préemption commercial).
• Par le locataire en cas de vente du logement qu’il occupe (en vertu de la loi du 31 décembre 1975 et de la loi du 6 juillet 1989).
• Par le département (droit de préemption des espaces naturels sensibles).

Leur méconnaissance est sanctionnée par la nullité de la vente, prononcée à la demande du titulaire du droit évincé, dans les délais de prescription applicables à chaque régime.

Fiscalité de la cession

Sur le plan fiscal, la cession immobilière génère des conséquences significatives tant pour le cédant que pour l’acquéreur.

Le cédant est soumis à l’imposition de la plus-value réalisée, selon le régime des particuliers prévu aux articles 150 U et suivants du Code général des impôts (avec application des abattements pour durée de détention conduisant à une exonération totale au-delà de 30 ans) ou selon le régime des plus-values professionnelles de l’article 39 duodecies du CGI si le bien est inscrit à l’actif d’une entreprise.

L’acquéreur supporte les droits de mutation à titre onéreux, dont le taux global avoisine 5,80 % pour les immeubles anciens, ainsi que, le cas échéant, la TVA immobilière au taux de 20 % pour les immeubles neufs ou les terrains à bâtir.

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