Document contractuel qui permet à un vendeur et à un acquéreur de s’engager à égalité sur la réalisation d’une vente immobilière, dont la conclusion doit intervenir ultérieurement. En pratique, la promesse synallagmatique prend le plus souvent la forme d’un avant-contrat, et plus spécifiquement d’un compromis de vente, par lequel les deux parties s’engagent réciproquement à conclure la transaction à des conditions convenues, notamment celles prévues par les clauses suspensives. Elle se distingue de la promesse unilatérale qui n’engage que le vendeur.
En droit français, la promesse synallagmatique (ou « bilatérale ») est régie par l’article 1589 du Code civil qui énonce que « la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix ». Cela signifie que la signature du compromis engage fermement les deux parties lorsque toutes les conditions de ce contrat préliminaire sont réunies, sauf pour des exceptions liées aux conditions suspensives validées. C’est donc plus que le cumul de deux promesses unilatérales croisées, dont la mise en œuvre reste subordonnée à la levée d’option par l’une des parties.
Dans le cadre d’une promesse synallagmatique, le vendeur (le promettant) s’engage à céder son bien tandis que l’acheteur (le bénéficiaire) promet de l’acheter.
La promesse synallagmatique contient tous les éléments capitaux d’une vente :
La signature de ce document permet de sécuriser la transaction en fixant les termes de la vente, plusieurs mois avant la rédaction et la signature de l’acte authentique chez le notaire. En effet, en signant la promesse synallagmatique conformément au Code civil, les deux parties consentent à la conclusion du contrat définitif. Pour autant, la promesse ne doit pas obligatoirement être enregistrée, qu’elle soit réalisée par acte authentique ou sous seing privé, sauf lorsqu’un dépôt de garantie est prévu (l’enregistrement est alors exigé pour des raisons fiscales ou de preuve légale).
Les deux parties intéressées sont définitivement engagées par la promesse synallagmatique sous conditions suspensives. Le vendeur est tenu de conclure la vente et de délivrer le bien à son acheteur en échange du prix convenu, mais le transfert de propriété est différé jusqu’au moment de la signature du contrat définitif de vente et du paiement du prix.
La signature de la promesse synallagmatique s’accompagne du versement d’un dépôt de garantie compris entre 5 et 10 % du prix de vente. Cette somme est ensuite déduite du montant à acquitter.
L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours, période pendant laquelle il peut se retirer de la transaction à son gré, sans justification. De son côté, le vendeur ne peut plus vendre son bien à un tiers et ne peut exiger le paiement du prix à l’acquéreur en cas de carence.
En cas de défaillance d’une partie, l’autre est en droit de réclamer l’exécution forcée de la promesse de vente ou le versement de dommages et intérêts. Cette garantie en cas de renonciation à la réalisation ressort d’une clause pénale incluse dans l’acte, qui détermine par avance le montant de la sanction pécuniaire applicable le cas échéant. Ainsi, en cas de renonciation de la part de l’acheteur hors clauses suspensives, le séquestre (dépôt de garantie) est acquis au vendeur.
La promesse synallagmatique joue un rôle stratégique dans l’immobilier tertiaire : ce contrat est rendu plus essentiel encore en raison de la complexité des transactions portant sur des biens professionnels et de la valeur économique importante des biens. C’est pourquoi la promesse contient généralement des clauses suspensives spécifiques adaptées à la nature des biens et à leur usage :
Si une condition suspensive ne se réalise pas, la promesse est réputée caduque. Dans ce cas de figure, l’acheteur est délié de son engagement : il récupère le dépôt de garantie versé, sauf clause contraire ou mauvaise foi de sa part.
De plus, la promesse intègre couramment des dispositions relatives aux actifs incorporels, comme les fonds de commerce et les baux commerciaux associés.
La promesse synallagmatique est donc un levier contractuel central dans l’immobilier tertiaire qui combine des aspects techniques, économiques et juridiques. Cette forme d’engagement bilatéral participe à la fluidité du marché immobilier professionnel, en assurant que les engagements pris sont opposables et encadrés juridiquement. Elle permet de sécuriser les négociations, de garantir la clarté des obligations des deux parties, et de renforcer la protection des intérêts. Elle offre enfin une base stable pour organiser le financement du projet, planifier les opérations ou assurer la reprise d’exploitation.