Modalité de transfert de propriété fondée sur l’accord direct et libre conclu entre le vendeur et son acheteur, sans intervention d’une procédure publique d’appel d’offres ou d’adjudication. La vente de gré à gré repose sur la liberté contractuelle : les deux parties négocient le prix, les modalités de la transaction et les garanties selon leur volonté. Si cette notion s’applique à l’ensemble des transactions privées, elle revêt une importance particulière dans le domaine de l’immobilier et plus encore sur le marché de l’immobilier professionnel.
La vente de gré à gré s’oppose à la vente forcée, qui est une vente publique par voie de justice ou d’adjudication. Elle constitue le mode de cession privilégié pour tous les actifs non soumis à une vente forcée ou judiciaire.
Elle se caractérise de la façon suivante :
Dans le cadre d’une vente de gré à gré, vendeur et acquéreur se mettent librement d’accord sur les termes du contrat, sans qu’une partie ne puisse imposer ses règles à l’autre.
Vendeur et acquéreur construisent ensemble un accord provisoire stipulant le prix de vente, les conditions suspensives de réalisation de la transaction (par exemple : l’obtention d’un prêt par l’acquéreur) et le délai de réflexion pour l’acheteur. Ils sont libres d’intégrer au contrat toute autre clause de leur choix, à condition qu’elle respecte l’ordre public.
Seule obligation des parties : négocier le contrat en toute bonne foi, conformément à l’article 1104 du Code civil.
Cet accord préalable est signé par les deux parties qui s’engagent à s’y conformer.
La vente de gré à gré, ou vente amiable, peut se conclure sans l’intervention d’un intermédiaire, qu’il s’agisse d’un agent immobilier ou d’un notaire. Vendeur et acheteur peuvent ainsi faire l’économie des frais d’agence et de la commission du notaire.
Mais en pratique, les parties ont souvent intérêt à faire appel à un professionnel pour les accompagner, ne serait-ce que pour évaluer au plus juste le prix de vente du bien concerné. Un professionnel est aussi en mesure de contrôler la viabilité du contrat.
Si l’intervention d’un notaire est facultative pour la signature d’un accord préalable, ce n’est pas le cas pour la conclusion de la transaction. Seul un notaire peut rédiger un acte authentique de vente qui rend la cession incontestable.
Il est possible d’avoir recours à la vente de gré à gré dans le cadre d’une liquidation judiciaire. La loi prévoit deux cas de figure :
La vente de gré à gré est principalement encadrée par le Code civil, en particulier ses dispositions relatives à la formation du contrat de vente (articles 1582 et suivants) et plus largement aux contrats (articles 1101 et suivants). Elle repose sur quatre éléments essentiels :
Le contrat établi de gré à gré n’est valable que si le consentement est libre, éclairé et exempt de vices (erreur, dol ou violence exercée sur l’une des parties). Cette exigence se traduit par l’obligation d’apporter à l’acheteur une information exhaustive : diagnostics techniques, données financières, état locatif, conformité des installations, servitudes et autorisations administratives.
Le bien faisant l’objet d’une vente de gré à gré doit être déterminé ou déterminable. Pour un actif immobilier, cela implique : la désignation cadastrale, la description des locaux, les annexes et équipements, ainsi que les droits attachés au bien (droit au bail, droits réels, stationnements et volumes).
Le prix de vente du bien concerné doit être déterminé ou déterminable, mais aussi sérieux et réel. Sa détermination résulte d’une évaluation qui tient compte de plusieurs critères :
La vente de gré à gré requiert l’établissement d’un acte authentique par un notaire. Pour les personnes morales, certaines approbations internes peuvent être nécessaires : tenue d’une assemblée générale, décision d’un organe de gouvernance, avis des banques pour les garanties, etc.
L’immobilier professionnel confère à la vente de gré à gré une dimension plus complexe, porteuse d’enjeux spécifiques. Voici les principaux :
La vente de gré à gré offre ainsi de nombreux avantages dans le cadre d’une cession immobilière, y compris lorsqu’il s’agit d’actifs professionnels.