Crowdfunding immobilier

Crowdfunding immobilier : définition juridique

Mode de financement participatif en ligne, dans lequel des investisseurs particuliers mettent de l’argent dans un projet de promotion ou de rénovation immobilière mené par un professionnel, en contrepartie d’un rendement attractif. L’investissement passe par des plateformes de crowdfunding immobilier qui sont obligatoirement agréées par l’Autorité des marchés financiers en tant que prestataires de services de financement participatif (ou par une autre autorité d’un pays européen).

En pratique, l’investisseur ne devient toutefois pas propriétaire du bien immobilier financé. Selon le montage, il peut notamment souscrire des obligations émises par une société portant le projet ou investir en actions. Au bout du compte, il récupère une partie des plus-values ou son capital de départ augmenté des intérêts lorsque l’ensemble des lots a été commercialisé, ou peut conserver ses actions et percevoir des dividendes, en fonction des conditions de remboursement fixées par les documents contractuels.

Cadre juridique du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier proposé sous forme de titres ou de prêts rémunérés relève principalement du règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020 relatif aux prestataires européens de services de financement participatif pour les entrepreneurs, complété en France, notamment, par l’ordonnance n°2021-1735 du 22 décembre 2021.

Sur le plan juridique et réglementaire, le financement participatif immobilier repose sur un encadrement strict, défini au niveau européen et national.

• Le statut de la plateforme de crowdfunding. Les acteurs du secteur doivent obtenir l’agrément européen de prestataire de services de financement participatif (PSFP), délivré en France par l’Autorité des marchés financiers (AMF) après avis conforme de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Ce règlement impose des obligations de transparence, d’information des investisseurs et de prévention des conflits d’intérêts.
• Les supports d’investissement. Dans de nombreuses opérations de crowdfunding immobilier, l’investisseur souscrit des obligations, c’est-à-dire des titres de créance émis par une société portant le projet. D’autres montages, notamment sous forme d’actions ou de prêts, sont également possibles : la société de projet peut, par exemple, proposer aux investisseurs d’entrer directement à leur capital et de devenir associé.
• Les sûretés et garanties éventuelles. Certains montages peuvent prévoir des mesures de protection pour les investisseurs, comme une caution solidaire de la société mère, un nantissement de titres, voire une hypothèque sur le bien immobilier. Néanmoins, ces sûretés ne suppriment pas le risque de perte en capital.

En pratique, le porteur de projet, qui peut être un promoteur ou un marchand de biens, constitue une société dédiée à une opération immobilière déterminée, qui émet des obligations placées par la plateforme de crowdfunding auprès des investisseurs. Le financement participatif intervient très souvent en complément des fonds propres du porteur de projet, et facilite l’accès au prêt bancaire.

Les investisseurs, ou porteurs d’obligations, sont organisés en une masse dotée d’un représentant habilité à agir en justice pour la défense de leurs intérêts communs, conformément à ce que prévoient les articles L.228-46 et suivants, et l'article L.228-54, du Code de commerce.

Avantages du financement participatif immobilier

Pour un investisseur particulier, le crowdfunding immobilier revêt plusieurs avantages par rapport à l’achat en direct de biens immobiliers. Ces avantages peuvent être mis en avant par le porteur du projet dans le descriptif de son opération :

• Un ticket d’entrée réduit, ce qui permet de s’exposer à l’immobilier de promotion sans mobiliser un capital important.
• Un rendement élevé comparé aux placements sans risque (jusqu’à 10,7 % fin mars 2024 dans une analyse publiée par l’AMF), avec une durée prévisionnelle le plus souvent déterminée à l’avance.
• Une transparence réglementaire renforcée : agrément PSFP obligatoire, fiche d’informations à remettre à l’investisseur, supervision par l’AMF.
• Une grande variété d’opérations et de porteurs de projets, ce qui permet de diversifier son portefeuille.

Pour le porteur de projet, ce mode de financement a également de nombreux points forts :

• Une collecte pouvant être réalisée dans des délais relativement courts, selon l’attractivité et la taille de l’opération.
• Une somme qui vient compléter ses fonds propres et lui permet d’accéder plus facilement à la dette bancaire senior, sans diluer la gouvernance de l’opération.
• Une structuration flexible, adaptée aux spécificités de chaque opération : montant, durée et taux de rémunération.
• Un levier potentiel de visibilité et de marketing auprès des investisseurs.

Les obligations du porteur de projet dans le cadre d’une opération de crowdfunding immobilier

Au cours d’une campagne de crowdfunding immobilier, le porteur de projet doit remplir un certain nombre d’obligations au regard de ses investisseurs. Il doit :

• Apporter des informations précises quant à son identité commerciale, la nature et l’objet du projet, l’utilisation des fonds collectés et les risques associés à l’investissement.
• Utiliser les fonds collectés dans l’unique but de mettre en œuvre le projet décrit durant la campagne.
• S’assurer que la plateforme de financement par laquelle il choisit de passer pour son projet dispose bien du statut de prestataire de services de financement participatif, auprès de l’AMF en France ou en consultant le registre public tenu par l’ESMA (European Securities and Markets Authority) pour les PSFP européens.

Autres modes de financement dans l’immobilier

Le crowdfunding immobilier n’est qu’un maillon du financement d’une opération, qui se positionne le plus souvent en complément de la dette bancaire senior. Le financement participatif se distingue également d’autres véhicules d’investissement par sa nature juridique et son horizon d’investissement, par exemple les SCPI, les OPCI et le private equity immobilier.

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