Mécanisme juridique de garantie fréquemment utilisé dans les baux locatifs et professionnels pour offrir une sécurité supplémentaire aux bailleurs. La caution solidaire garantit l’exécution des obligations contractuelles par le garant en lieu et place du locataire, en particulier le versement du loyer et des charges. Contrairement à la caution classique, le créancier a la faculté de se tourner directement vers le garant en cas de défaillance du débiteur principal, sans avoir à lancer un recours au préalable. Ce dispositif expose ainsi le garant à des risques financiers majeurs.
Défini par le Code civil (articles 2288 à 2320), le cautionnement (solidaire ou non) est demandé par un bailleur pour garantir le versement des loyers et des charges, ainsi que le respect des obligations contractuelles prévues dans le bail de location.
Dans le contexte des baux professionnels, le régime est précisé par l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 applicable aux locaux à l’usage des professions non commerciales (professions libérales, cabinets, agences et autres). Quant au bail commercial, il impose une caution solidaire dans la majorité des cas.
La caution solidaire peut être une personne physique (un proche du locataire, le dirigeant ou un associé de l’entreprise, un tiers) ou une personne morale (une autre société ou un organisme de cautionnement).
Le mécanisme de caution solidaire se caractérise par l’absence de bénéfice de discussion et de division.
L’acte de cautionnement solidaire couvre généralement toutes les obligations du débiteur principal découlant du contrat, en particulier les dettes : paiement des loyers et des charges, réparations locatives et indemnités. Ces dettes doivent être mentionnées explicitement dans l’acte. Des clauses contraires peuvent toutefois être incluses.
Dans le cadre d’une caution solidaire, le garant est en droit de définir un montant maximum sur lequel il s’engage, de sorte que la caution ne couvre les obligations du locataire que dans la limite de ce montant. Celui-ci intègre l’intégralité des sommes pouvant être réclamées par le bailleur.
La temporalité de la caution solidaire est strictement encadrée. Elle prend fin dans deux cas de figure :
Dans les deux cas, le garant est dégagé des dettes contractées après l’échéance du bail ou de la période d’engagement.
Pour le créancier (bailleur ou établissement financier), la caution solidaire représente une sécurité renforcée contre les risques d’impayés et de défaillance du preneur. Elle autorise à agir sans attendre pour recouvrer les sommes dues, sans devoir épuiser les recours contre le débiteur principal. Pour cette raison, elle est souvent exigée lors de la conclusion de baux professionnels ou commerciaux, ou encore dans le cadre d’un emprunt.
Le signataire de l’acte de cautionnement s’engage de manière individuelle et personnelle sur ses biens propres et ses revenus. L’engagement est particulièrement lourd, la caution pouvant être actionnée dès le premier euro de retard et pour la totalité de la dette (y compris les intérêts et pénalités).
La caution doit évaluer avec rigueur la portée de son engagement et sa capacité financière avant de signer un acte de cautionnement. De son côté, le créancier doit s’assurer du caractère proportionné de l’engagement et remettre à la caution un exemplaire original de l’acte comprenant toutes les informations indispensables.
Le formalisme de l’acte de cautionnement répond à des règles strictes. L’article 2297 du Code civil dispose que « la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres », sous peine de nullité.
L’acte doit également comporter certaines mentions obligatoires :
Par ailleurs, l’acte de cautionnement solidaire doit être manuscrit, c’est-à-dire écrit de la main de la caution. La garantie peut également être constatée par un acte électronique à condition d’utiliser un outil permettant de déterminer l’identité de l’auteur.
Ce formalisme conditionne la validité de l’acte de caution solidaire tout en reflétant la gravité de l’engagement souscrit.