Viager

Qu’est-ce que le viager immobilier et comment fonctionne-t-il ?

En France, le viager est une modalité de vente immobilière dont l’originalité réside dans l’articulation entre le transfert de propriété d’un bien et l’aléa inhérent à la durée de vie du vendeur. Dans le cadre de ce contrat dit « aléatoire », le vendeur (crédirentier) cède son bien à un acquéreur (débirentier) contre une rente périodique versée jusqu’au décès du crédirentier. L’opération peut également prévoir le versement d’un capital initial, le « bouquet ».

Un contrat au caractère aléatoire

L’essence même du viager a trait à son caractère aléatoire. Le cadre juridique repose sur l’aléa, c’est-à-dire l’incertitude du décès du crédirentier. La durée de versement de la rente par le débirentier est par nature incertaine, car elle dépend de la longévité du crédirentier.

Cet aléa constitue une condition de validité essentielle du viager : il doit être réel et non fictif, comme l’a rappelé à plusieurs reprises la jurisprudence. L’absence d’incertitude quant à la date du décès, par exemple si celui-ci est prévisible à brève échéance et connu des parties, le contrat encourt la nullité (Cass. civ. 1re, 4 nov. 1964).

Dans la pratique, on distingue deux grandes formes de viager :

• Le viager occupé est le plus répandu : le crédirentier conserve la jouissance du bien vendu jusqu’à son décès, sous la forme d’un droit d’usage et d'habitation.
• Le viager libre est plus rare : il confère à l’acquéreur une jouissance immédiate du bien dès la signature de l'acte, tandis que le vendeur perçoit la rente jusqu’à son décès. La somme versée est généralement plus élevée, afin de compenser l’absence de droit de jouissance résiduelle.

Cadre juridique du viager

Le viager est régi par les articles 1968 à 1983 du Code civil et s’inscrit plus largement dans le régime général des contrats aléatoires (articles 1105 et suivants du Code civil). Cette opération est également soumise aux règles de droit commun de la vente relatives au consentement, à la capacité des parties, à la détermination de l’objet et de la cause, ainsi qu’à l’obligation de délivrance.

L’acte de vente en viager doit obligatoirement être passé devant notaire, conformément aux exigences applicables à toute mutation immobilière. L'acte authentique est une condition d’opposabilité aux tiers et de publicité foncière. L’acte mentionne les modalités précises de la rente(périodicité du versement, montant et indexation éventuelle), les conditions du bouquet, ainsi que les droits réservés au crédirentier sur le bien.

Les droits et obligations du vendeur (crédirentier)

Le vendeur bénéficie de plusieurs garanties prévues par le législateur :

• Il perçoit une rente viagère jusqu’à son décès, même s’il vit au-delà de l’espérance de vie estimée lors de la signature.
• Il peut demander l’indexation de la rente viagère au moment de vendre son bien, généralement en fonction de l’indice des prix à la consommation ou d’un indice immobilier.
• Il conserve le droit de vivre dans le logement jusqu’à son décès (dans le cadre d’un viager occupé), sauf s’il choisit de libérer les lieux de son plein gré.
• Il est en droit d’engager une procédure de résolution de la vente en cas de non-paiement de la rente par le débirentier.

En contrepartie, le crédirentier doit :

• Transférer la propriété à l’acheteur avec réserve de droit d’usage ou usufruit.
• Fournir à l’acquéreur toutes les informations légales relatives au bien :diagnostics techniques, montant des charges, situation locative, etc.
• Entretenir le bien et assumer les petites réparations stipulées dans le contrat.

Les droits et obligations de l’acheteur (débirentier)

La personne qui choisit d'acheter en viager doit se soumettre à plusieurs obligations contractuelles :

Il verse la rente selon une périodicité convenue, jusqu’au décès du crédirentier.
Il s’acquitte des charges définies dans le contrat, en général les grosses réparations et certaines charges de copropriété.
Il respecte le droit d’usage du vendeur tant que celui-ci est en vie.
Dans le même temps, l’acheteur devient juridiquement propriétaire du bien dès la signature, même s’il ne peut pas l’occuper dans l’immédiat. À tout moment, il est en droit de revendre le bien ou les droits liés au contrat (sous conditions), ou de céder la charge de la rente à un tiers.

Fiscalité du viager

Le traitement fiscal du viager est spécifique.

Du côté du crédirentier, la rente viagère est un revenu imposable au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux, selon un abattement progressif en fonction de l’âge du bénéficiaire à la date de l’entrée en jouissance de la rente.

Les droits de mutation sont calculés sur la valeur du bien déterminée selon des barèmes fiscaux tenant compte de la rente et de l’âge du crédirentier.

Le bouquet est intégré dans le calcul global de la plus-value immobilière, avec des exonérations applicables à la résidence principale. La plus-value tient compte du prix de vente global.

Viager dans l’immobilier professionnel

Si le viager est historiquement associé à l’immobilier résidentiel, rien dans la loi ne l’interdit pour les biens à usage professionnel ou commercial. Des locaux d’activité, des immeubles de bureaux, des entrepôts ou des actifs tertiaires complexes peuvent théoriquement faire l’objet d’une cession en viager.

Cette transposition suppose néanmoins une adaptation de la pratique contractuelle aux spécificités de l’immobilier d’entreprise, notamment en termes de valorisation des biens, de gestion locative et de fiscalité.

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