Notion spécifique qui définit la propriété d’un bien séparée de la jouissance et du droit d’usage dudit bien. Ce mécanisme juridique complexe repose sur le démembrement du droit de propriété qui permet de dissocier l’usus (l’usage du bien), le fructus (le fait de percevoir des revenus issus du bien) et l’abusus (le droit de disposer du bien). La nue-propriété correspond à l’abusus : le nu-propriétaire détient le bien, mais ne peut pas en avoir l’usage.
Le droit de propriété est un droit réel qui confère à son titulaire (le propriétaire) toutes les prérogatives sur le bien constituant l’objet de son droit, comme le prévoit le Code civil dans ses articles 544 et suivants.
La propriété d’un bien peut toutefois être démembrée. Le droit civil la décompose en trois attributs :
Lorsque ces droits sont séparés, on parle de démembrement de propriété. La nue-propriété désigne donc le droit de propriété dépourvu de l’usufruit, ce qui correspond à l’abusus. Ce démembrement correspond à une réalité patrimoniale : le nu-propriétaire est la personne qui a la faculté de disposer d’un bien, quand l’usufruitier ne dispose que du droit d’en avoir l’usage et d’en percevoir les fruits (usufruit = usus + fructus). Par ailleurs, l’usufruit étant souvent temporaire, la pleine propriété revient au nu-propriétaire à l’extinction de celui-ci (Code civil, articles 578 et suivants).
Le nu-propriétaire d’un bien immobilier ne peut pas occuper les locaux ni en percevoir de revenus. En revanche, il a la possibilité de le revendre, de l’administrer et de prendre des décisions quant à son affectation. Enfin, il est tenu de prendre en charge les réparations importantes, tandis que l’usufruitier est responsable des travaux d’entretien courant.
L’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier a un intérêt patrimonial et fiscal.
Le démembrement offre l’avantage d’une flexibilité accrue dans la gestion des biens, pour les entreprises comme pour les professionnels de l’immobilier.
À titre d’exemple, une société peut céder temporairement l’usufruit à un opérateur spécialisé tout en conservant la nue-propriété, ce qui lui permet de garder le bien sur le long terme, sans devoir en assurer la gestion quotidienne. Elle peut aussi transmettre ses actifs immobiliers à des filiales ou à des partenaires, en dissociant la jouissance immédiate de la propriété. Cette organisation est surtout pertinente pour les sociétés foncières ou les fonds d’investissement.
Au moment de la revente d’un bien en nue-propriété, les professionnels doivent le valoriser en tenant compte des spécificités de cette notion juridique et en ciblant une audience adaptée, notamment des investisseurs à long terme. Ils doivent aussi expliquer clairement les droits, obligations et responsabilités de chaque partie, ainsi que les modalités de remembrement (retour à la pleine propriété) et les risques juridiques et financiers induits par cette situation (comme un éventuel conflit entre le nu-propriétaire et son usufruitier).