Le cash flow désigne le flux de trésorerie net généré par un bien immobilier, à savoir : la différence entre les revenus locatifs perçus et le montant des charges afférentes à cet investissement. C’est une notion clé dans le domaine de l’investissement locatif. Sur le plan juridique, le cash flow s’inscrit dans le contexte plus large des obligations comptables, fiscales et contractuelles spécifiques de l’activité de location immobilière. C’est aussi un indicateur de rentabilité d’une importance capitale pour les investisseurs et les gestionnaires.
Dans l’immobilier, le cash flow s’inscrit dans le respect plus global des règles comptables prévues par le Code de commerce, de la réglementation fiscale applicable et des dispositions particulières relatives aux contrats de bail (notamment dans le cadre d’un bail commercial ou d’un bail d’habitation, le bail professionnel étant réputé plus souple).
Sur le plan juridique, les acteurs de l’immobilier ont l’obligation de tenir une comptabilité rigoureuse qui reflète fidèlement ces flux de trésorerie, afin d’évaluer avec exactitude la rentabilité de l’investissement.
Le cash flow se traduit par la capacité d’un investissement locatif à générer des liquidités, une fois toutes les dépenses prises en compte. En pratique, ce cash flow est calculé en prenant les loyers perçus (y compris les charges applicables aux locataires) et en soustrayant l’ensemble des frais nécessaires à l’exploitation et à l’entretien du bien immobilier.
Contrairement à la rentabilité brute, qui témoigne du simple rapport entre les loyers perçus et le prix d’achat du bien, le cash flow intègre toutes les dépenses supportées dans le cadre de l’activité locative :
Le cash flow apporte une vision plus complète des enjeux financiers d’un bien immobilier en intégrant toutes les données économiques essentielles. Cet indicateur constitue ainsi un outil d’aide à la décision essentiel pour les propriétaires et les gestionnaires.
Pour les locaux à usage professionnel (bureaux, commerces, entrepôts…), le cash flow revêt une importance stratégique car la loi encadre strictement les modalités de perception des loyers, la ventilation des charges entre bailleur et locataire, et la récupération de certaines dépenses supportées au profit de l’activité.
Les baux commerciaux définissent les obligations des parties concernant les charges locatives et les modalités de révision des loyers : deux leviers ayant un fort impact sur les flux de trésorerie. Le calcul du cash flow doit intégrer ces dispositions contractuelles en complément des coûts financiers spécifiques et des frais associés à la gestion du bien immobilier.
Le financement des biens tertiaires étant le plus souvent réalisé par l’intermédiaire de sociétés commerciales ou de sociétés civiles immobilières (SCI), un suivi rigoureux de la trésorerie est incontournable. Le cash flow est l’indicateur principal permettant d’analyser la viabilité financière de l’activité locative, de garantir les remboursements bancaires et d’optimiser la structure juridique et fiscale des investissements réalisés.
Le calcul du cash flow suppose de faire la différence entre les recettes et les dépenses :
Exemple de bureaux achetés au prix de 700 000 € :
Pour les investisseurs et les gestionnaires, le cash flow constitue un outil de gestion indispensable. Cet indicateur permet d’appréhender la capacité d’un projet à générer des revenus nets après charges, ce qui est crucial pour sécuriser les financements et respecter les obligations contractuelles, en particulier celles qui ont trait au remboursement des emprunts.
Le cash flow constitue ainsi un élément central du contrôle de gestion, dans la mesure où les bailleurs doivent justifier la bonne administration des biens auprès des locataires et des autorités fiscales. Dans l’hypothèse d’un litige, la présentation du cash flow peut servir à faire valoir la solvabilité ou les difficultés financières de l’investisseur.
Au moment de rédiger les baux ou les contrats de gestion, les clauses relatives à la répartition des charges ou à la révision des loyers sont directement évaluées grâce au suivi du cash flow. Cela participe à la prévention des conflits et à la sécurisation juridique des relations contractuelles.
Enfin, les investisseurs s’appuient sur le cash flow pour évaluer la rentabilité de leur portefeuille immobilier en tenant compte des flux financiers réels qui alimentent la trésorerie. Ainsi, un cash flow positif constitue souvent un indicateur de performance et de pérennité des opérations immobilières réalisées par l’investisseur ou le gestionnaire.