Sous-location

Sous-location : définition juridique

Opération par laquelle le locataire d’un bien immobilier met tout ou partie des locaux à la disposition d’un tiers, le sous-locataire, en contrepartie d’une compensation financière. La pratique de la sous-location concerne tout autant les biens à usage d’habitation que les locaux professionnels, commerciaux ou industriels.

Fonctionnement de la sous-location

La sous-location s’inscrit dans un montage contractuel complexe où coexistent deux baux distincts : le bail principal (celui du locataire) et le sous-bail (celui du sous-locataire).

Le bailleur n’est pas directement en lien avec le sous-locataire : seules les parties impliquées dans le sous-bail sont engagées l’une envers l’autre. Ce faisant, les droits du sous-locataire sont dérivés de ceux du locataire principal.

Le loyer est versé par le sous-locataire au locataire principal, qui à son tour s’acquitte de ses obligations financières auprès du propriétaire.

Cadre juridique de la sous-location

D’un point de vue juridique, la sous-location repose sur le principe selon lequel « nul ne peut transférer plus de droits qu’il n’en détient ». Ainsi, le locataire ne peut sous-louer les locaux à sa disposition que dans les limites des droits octroyés par le bail principal, et seulement si celui-ci prévoit expressément cette possibilité ou, à défaut, si le bailleur y consent (conformément à la loi du 6 juillet 1989 pour les baux d’habitation). Dans tous les autres cas, la sous-location est interdite : le preneur qui s’y livre s’expose à des sanctions pouvant aller jusqu’à la résiliation anticipée du bail principal.

La sous-location a la particularité de ne pas mettre fin au bail initial. Le locataire principal demeure contractuellement lié au bailleur, ce qui signifie qu’il continue de remplir les obligations qui découlent du bail, même s’il n’occupe plus les lieux. En revanche, la résiliation du bail principal entraîne celle du sous-bail.

Le cadre juridique applicable dépend de la nature du bail principal.

• En droit civil, le principe général est celui de la liberté contractuelle dès lors que le bailleur a explicitement donné son accord (article 1717 du Code civil).
• Pour ce qui est des baux commerciaux, la pratique de la sous-location est plus encadrée. L’article L145-31 du Code de commerce pose le principe de l’interdiction de la sous-location totale ou partielle, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. Lorsqu’elle est autorisée, le bailleur doit avoir connaissance des conditions économiques accordées par le locataire au sous-locataire. Si le loyer de la sous-location est supérieur à celui de la location principale, le propriétaire est en droit d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale afin d’éviter une captation de valeur injustifiée par le locataire.

Conditions de sous-location dans l’immobilier professionnel

Dans l’immobilier professionnel, la sous-location est une pratique courante motivée par des considérations économiques, opérationnelles ou stratégiques. Les entreprises y ont recours pour optimiser l’occupation des surfaces, réduire leurs coûts ou soutenir des phases de transition (comme une restructuration ou un futur changement de site).

Pour être valide, l’opération de sous-location dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel doit répondre à des conditions spécifiques.

• Le locataire doit signifier au propriétaire de façon formelle sa volonté de sous-louer tout ou partie des locaux qu’il occupe au titre du contrat de bail, dès lors que celui-ci ne dispose pas d’une clause expresse relative à la sous-location. Bien que la jurisprudence intègre la notion d’autorisation tacite (le bailleur a connaissance de la volonté du locataire et ne s’y oppose pas), il est préférable de transmettre au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception. L’accord du bailleur doit être clair et non équivoque.
• Le bailleur doit concourir au contrat commercial de sous-location, principe qui résulte de l’article L145-31 du Code de commerce. Cette procédure permet de rendre le bail opposable au bailleur, ce qui autorise le sous-locataire à faire valoir ses droits auprès du propriétaire.
• Le sous-locataire est tenu de respecter l’usage et la destination des locaux prévus au bail : un local à usage de bureaux ne saurait être sous-loué pour une activité commerciale ou artisanale incompatible avec la destination contractuelle.
• Le locataire principal reste responsable vis-à-vis du propriétaire « en cascade » : en cas de détérioration du local ou de non-paiement du loyer par le sous-locataire, le propriétaire est en droit de se retourner contre le locataire principal. À ce titre, le locataire doit veiller à intégrer dans le sous-bail des clauses garantissant l’indemnisation et la couverture des risques par le sous-locataire.
• À l’échéance du bail, si le propriétaire refuse de renouveler le contrat du locataire principal, le sous-locataire voit son sous-bail prendre fin. Le cas échéant, locataire et sous-locataire ont droit tous deux à une indemnité d’éviction à titre de compensation.

Enfin, la rédaction rigoureuse du sous-bail, accompagnée d’un audit juridique du contrat de bail principal, est indispensable en vue de préserver les intérêts du locataire principal et de sécuriser l’opération. De son côté, le sous-locataire doit vérifier attentivement les conditions du bail principal en matière de durée, de destination des locaux, de charges transférables et de clauses résolutoires.

Revenir au lexique