La foncière immobilière, également appelée société foncière, offre une alternative en matière d’investissement. La détention indirecte d’un bien immobilier évite l’immobilisation de capitaux. Au contraire, les investisseurs calibrent librement le montant de leur investissement. Cette solution permet une plus grande diversification du patrimoine.
La société foncière correspond à une société commerciale dont le rôle consiste à gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Ces entreprises spécialisées dans l’immobilier exploitent aussi bien des terrains à bâtir, des locaux à usage commercial, professionnel, industriel ou d’habitation.
Les foncières immobilières font l’acquisition de biens immobiliers puis les louent à des personnes physiques ou morales. Ces achats immobiliers peuvent aussi bien concerner des logements, des locaux commerciaux, des bureaux, des places de stationnement, des bâtiments industriels ou des entrepôts. Ensuite, ces sociétés valorisent le parc immobilier ou décident de revendre leurs biens lorsque le marché est favorable. Pour pouvoir investir par ce biais, particuliers et professionnels achètent une ou plusieurs parts. Les loyers versés sont calculés au prorata du capital investi.
Certaines sociétés foncières détiennent des parts de SCPI et de sociétés immobilières. Grâce à ces actifs, elles proposent une stratégie de détention indirecte afin de diversifier le patrimoine immobilier. La gestion de ces actifs financiers devient une grande partie de l’activité, se différenciant de la gestion immobilière pure. La foncière immobilière cherche à valoriser le parc immobilier, tout en protégeant les investisseurs grâce à une mutualisation des risques.
Les sociétés foncières possèdent différentes formes juridiques. Même si elles offrent des possibilités d’investissement en immobilier, les objectifs financiers et patrimoniaux varient.
La société d’investissement immobilier cotée (SIIC) correspond à une société foncière dont les titres peuvent être achetés ou vendus sur le marché financier. Investir par le biais de cette foncière immobilière permet d’acheter et de vendre rapidement. Les investisseurs conservent la liberté de gérer leurs actifs comme ils le souhaitent. Si cette liberté semble intéressante, les titres doivent être disponibles à la vente pour permettre les échanges. Dans le cas contraire, aucune vente ou achat ne pourra avoir lieu.
Cependant, les investisseurs se heurtent à la volatilité des actifs. Le recours à une SIIC apparaît comme plus risqué que l’investissement via une SCPI. Le prix d’un titre est fixé par le marché et non selon la valeur vénale du parc immobilier. La valeur du titre peut donc varier selon la balance entre le nombre d’acheteurs et de vendeurs sur le marché. Ces stratégies sont réservées à des profils capables d’assumer un certain niveau de risque.
Les SARL immobilières se caractérisent bien souvent par des sociétés ad hoc constituées à des investisseurs afin d’acquérir et d’exploiter un ou plusieurs biens immobiliers. D’un point de vue patrimonial, cette foncière immobilière possède plusieurs objectifs :
Non cotée en bourse, les actifs s’avèrent moins volatiles qu’avec des investissements qui sont soumis aux fluctuations du marché bancaire.
La SAS immobilière possède les mêmes objectifs d’investissement que la SARL immobilière, à savoir la mise en commun de ressources financières pour l’acquisition d’un ou de plusieurs biens immobiliers. En revanche, cette société foncière offre davantage de flexibilité puisque les titres sont librement échangeables.
Des tiers peuvent intégrer le capital plus facilement, en achetant à leur tour le volume de parts souhaité. Compte tenu de son mode de fonctionnement, cette société foncière s’adresse aux investisseurs qui possèdent une stratégie solide avec des objectifs patrimoniaux clairement identifiés.
La société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) correspond à une foncière qui s’adresse aussi bien aux particuliers qu’aux professionnels. À capital variable, son objectif consiste à accroître la liquidité des parts en suivant le principe d’un fonds commun de placement. Dans cette optique, une grande partie de son actif est composée d’actifs immobiliers. Il est ensuite complété par des actifs financiers. Ce mode de fonctionnement lui permet de racheter les parts des investisseurs sans avoir à subir les règles du marché financier. La vente de titres n’impacte donc pas les actifs immobiliers. Le capital variable de la SPPICAV peut être mobilisée pour l’achat de nouveaux titres.
Toutefois, le risque persiste dans la SPPICAV puisqu’une grande partie des actifs financiers sont cotés. Les parts peuvent se dévaloriser en cas de baisse des marchés. Cette opportunité d’investissement s’adresse donc aux investisseurs souhaitant disposer de liquidités. De fait, ils acceptent un certain niveau de risque, même s’il est limité.
Grâce à la foncière immobilière, l’achat de biens en direct n’est pas nécessaire. L’investissement immobilier se fait par le biais de l’achat de parts de l’entreprise. En contrepartie, des revenus réguliers sont versés aux actionnaires.
Lorsque la foncière est cotée en bourse, le régime fiscal repose sur le versement de dividendes aux actionnaires. Le taux d’imposition est donc avantageux puisque ces sociétés ne sont pas assujetties à l’impôt sur les sociétés ou à la fiscalité sur les plus-values. En effet, les actionnaires assument ces différents impôts.
Contrairement à la société civile immobilière (SCI) ou la société civile de placement immobilier (SCPI), la société foncière bénéficie d’une fiscalité plus avantageuse. Les impôts sur les bénéfices sont supprimés, à condition de redistribuer au moins 85 % des bénéfices en cas de location et 50 % en cas de vente de biens immobiliers. Cette distribution doit avoir lieu la même année que celle où les profits ont été réalisés. La cotation en bourse offre également la possibilité de disposer de davantage de liquidités.
En passant par une société foncière immobilière, l’investissement est mutualisé. Cette particularité présente de nombreux avantages :
La diversification du patrimoine foncier permet d’anticiper les variations économiques. Quels que soient l’état du marché locatif et les dernières tendances en matière d’immobilier, les investissements restent rentables.
Investir dans une société foncière rime avec la perception de revenus réguliers. Ces foncières immobilières procèdent à une redistribution généreuse des loyers perçus. Selon l’organisation prévue, ils sont versés de façon trimestrielle, semestrielle ou annuelle.
Pour l’investisseur, l’intérêt de la société foncière immobilière réside surtout dans la souplesse de l’investissement. Selon sa nature, il peut y loger une assurance vie ou un Plan d’Épargne en Actions (PEA). En somme, la fiscalité est nettement plus avantageuse qu’avec l’investissement immobilier en direct.
En France, plusieurs sociétés foncières immobilières existent avec un patrimoine de plusieurs milliards d’euros :
Ces sociétés foncières sont en général spécialisées sur une typologie d’actifs en particulier. Certaines se concentrent sur les bureaux ou les centres commerciaux, tandis que les autres préfèrent investir dans des hôtels ou des locaux résidentiels. Ces foncières immobilières peuvent disposer de seulement quelques biens ou d’un parc immobilier immense au niveau international.