Méthode d’estimation utilisée pour établir la valeur vénale d’un bien immobilier ou d’un fonds de commerce, en la comparant à un ou plusieurs biens de même nature ayant fait l’objet de transactions ou de mises en location sur un marché donné. L’estimation par comparaison offre une approche pragmatique fondée sur l’observation des prix pratiqués, et corrélée aux comportements réels d’achat ou de location. Dans le domaine de l’immobilier d’entreprise, caractérisé par des marchés segmentés et hétérogènes, cette méthode constitue un outil essentiel pour objectiver la valeur vénale ou locative d’un actif.
La méthode d’estimation par comparaison n’est pas définie par un texte unique, contrairement à d’autres outils juridiquement encadrés comme l’expertise judiciaire. Pour trouver un cadre fiable, il faut se tourner vers la jurisprudence qui prévoit cinq critères généraux de comparabilité pour qu’une estimation de ce type soit valable :
Les normes professionnelles comme la Charte de l’expertise en évaluation immobilière reconnaissent la méthode d’estimation par comparaison comme une approche fondamentale. Elles insistent néanmoins sur l’obligation de vérifier la pertinence, la fiabilité et la traçabilité des références retenues, et sur la nécessité d’avoir une compréhension avancée du marché considéré.
Utilisée dans le respect de ces critères, c’est l’une des méthodes les plus employées par l’administration, par les experts privés et par les juridictions qui cherchent à estimer le prix de vente ou de location d’un immeuble.
Cette méthode consiste à sélectionner un échantillon de références sur le marché, en tenant compte des caractéristiques intrinsèques du bien faisant l’objet de la comparaison.
L’estimation par comparaison s’appuie sur des bases de données spécialisées qui tiennent compte notamment des transactions récentes, des niveaux de loyers, des valeurs d’arbitrage fournies par les investisseurs, ou encore des bases notariales.
Pour que la comparaison soit valable, le choix des références doit reposer sur des critères essentiels :
Après avoir comparé les immeubles entre eux, la méthode revient à analyser les prix déclarés afin d’en déduire la valeur vénale recherchée avec un maximum de précision. Pour ce faire, on emploie le plus souvent la comparaison directe (déduction directe de la valeur du bien des prix déclarés) dès lors que le degré de similitude entre les deux biens est suffisant.
L’approche comparative repose également sur un mécanisme d’ajustement. Celui-ci permet de corriger les écarts constatés entre le bien analysé et les biens de référence, dans les domaines suivants :
L’estimation par comparaison constitue un outil majeur d’analyse aussi bien pour déterminer la valeur vénale d’un bien que pour évaluer sa valeur locative. Elle est d’autant plus pertinente sur le marché tertiaire en raison de spécificités fortes : actifs hétérogènes, importance de la localisation, dynamique du marché local, et impact des normes techniques ou environnementales.
Cette méthode est utilisée pour :
L’utilisation de la méthode d’estimation par comparaison dans le domaine de l’immobilier professionnel se heurte à des limites particulières :
Dans ces différents cas de figure, la méthode comparative doit être complétée par d’autres approches, notamment la méthode par le revenu (capitalisation) ou la méthode par le coût. La combinaison de ces outils permet d’affiner et de sécuriser l’analyse, ce qui peut s’avérer indispensable pour un investissement.