Stratégie patrimoniale visant à créer de la valeur à partir d’un bien immobilier existant. Pour les investisseurs, une stratégie d’immobilier value-added consiste à cibler un nouveau positionnement sur le marché en revalorisant un bien, principalement en passant par des travaux de rénovation, de restructuration ou d’addition de surface, ou en modifiant l’usage du contrat de bail. Le but est in fine d’accroître à la fois la valeur vénale du bien et sa valeur locative, non seulement pour augmenter le rendement, mais aussi pour générer une plus-value immobilière à terme.
Une stratégie d’immobilier value-added s’inscrit dans un cadre complexe qui touche plusieurs domaines du droit immobilier, fiscal et de l’urbanisme. De fait, une opération value-added doit respecter les normes en vigueur en matière de construction, d’aménagement et d’usage des biens immobiliers.
À titre d’exemple, un changement d’usage (par exemple, le fait de transformer des bureaux en habitations) implique de suivre une procédure administrative spécifique marquée par l’obligation d’obtenir des autorisations préalables, comme un permis de construire, ou de déposer une déclaration en mairie.
Par ailleurs, le cadre juridique impose de solides exigences en matière d’évaluation immobilière. Celle-ci doit prendre en compte l’ensemble des facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux, et être établie sous la forme d’un document formalisé par un expert qualifié (conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière). Une telle rigueur vise à sécuriser pleinement les opérations d’immobilier added-value, en particulier lorsqu’elles sont financées par le biais de prêts bancaires.
Une stratégie d’immobilier value-added s’appuie sur deux grands axes de valorisation des biens immobiliers :
Ces deux approches sont souvent corrélées : l’augmentation de la valeur locative conduit à une hausse de la valeur intrinsèque du bien (qui dépend en partie du rendement locatif). Elles sont associées à un effet de levier bancaire qui participe à un accroissement des performances financières.
Dans le secteur tertiaire, les stratégies d’immobilier value-added sont souvent focalisées sur les bureaux, les locaux commerciaux et professionnels, et plus généralement les bâtiments dédiés à l’activité économique.
Contextuellement, la création de valeur passe le plus souvent par la rénovation ou par la restructuration lourde, dans l’optique d’adapter les espaces concernés aux exigences des entreprises en matière de performance énergétique, de flexibilité ou de connectivité. Par exemple, la rénovation énergétique d’un bâtiment améliore son attractivité et permet de revaloriser les loyers, donc d’augmenter le rendement locatif.
Les professionnels de l’immobilier (promoteurs, investisseurs, gestionnaires d’actifs ou marchands de biens) jouent un rôle central dans la mise en œuvre des stratégies d’immobilier value-added. Ils se doivent de maîtriser les règles spécifiques relatives à l’urbanisme, au droit de la construction et aux baux commerciaux, mais aussi aux règles fiscales applicables.
Dans le cadre de la gestion d’un patrimoine immobilier tertiaire, les professionnels assurent une gestion active des biens qui combine l’analyse financière, le montage juridique et la maîtrise technique des travaux. Ils se chargent d’identifier les biens sous-évalués ou non conformes, de comprendre les causes actuelles de leur sous-valorisation, d’établir un programme de rénovation ou de transformation, de négocier les baux de manière optimale, et de garantir la conformité juridique et réglementaire.
Ce faisant, le succès d’une stratégie d’immobilier value-added repose sur une approche multidisciplinaire qui touche à la fois au droit immobilier et commercial, aux règles d’urbanisme et à la gestion technique. De plus, un important travail de repérage en amont est nécessaire, complété par un double montage technique et financier.